Diritti per l’intero, diritti di un mezzo, diritti reali minori di godimento, nuda proprietà… facciamo chiarezza per comprendere meglio cosa stiamo acquistando nelle aste giudiziarie immobiliari.

L’articolo in breve

Non sempre all’asta giudiziaria immobiliare si acquista la piena proprietà, vi sono infatti altri diritti reali che possono essere oggetto di esecuzione. In questo articolo vediamo la differenza tra la piena proprietà e la nuda proprietà. Conosciamo il significato dei diritti reali minori che possono essere oggetto di esecuzione forzata e cerchiamo di comprendere cosa sia una frazione della piena proprietà, e per fare tutto questo ci facciamo aiutare da una…torta!

Il problema

Quando si acquista un immobile ad un’asta giudiziaria, ancor prima di procedere all’analisi delle eventuali problematiche tecniche e legali, è opportuno comprendere consa davvero stiamo acquistando. Come sempre, nella documentazione di vendita vengono riportate tutte le informazioni che è necessario conoscere ma a volte ci può essere bisogno di comprendere meglio il contenuto di queste informazioni.

Perché accade

Può accadere per esempio che venga messo in vendita il 100% della piena proprietà o una frazione della stessa, o che venga messa in vendita la nuda proprietà o un diritto reale minore di godimento.

Ipotesi di approccio

In questo articolo cercheremo di conoscere meglio significato di questi termini in modo da poter acquistare senza sorprese.

Non sempre nelle aste giudiziarie immobiliari si acquista la piena proprietà di un immobile. A volte può capitare infatti che venga messa all’asta una frazione della piena proprietà o addirittura un diritto reale diverso dalla proprietà stessa. In questo articolo cercheremo di comprendere cosa si acquista all’asta giudiziaria immobiliare.

1. La proprietà: piena, nuda e le sue frazioni

Come prima cosa è necessario comprendere appieno cosa si intende quando si parla di proprietà e specificare che in questo articolo tratteremo la proprietà privata non interessandoci a quella pubblica. Nel nostro ordinamento il diritto di proprietà è regolato, non solo dagli articoli del codice civile ma anche all’art. 42 della Costituzione il quale recita che “[…]la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti”.  L’articolo 832 del codice civile individua i poteri, gli obblighi ed i limiti che fanno capo al titolare del diritto di proprietà. Il proprietario infatti ha il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo. Questo accade quando la proprietà viene definita piena. Ma non sempre nelle aste giudiziarie immobiliari viene venduto il diritto di piena proprietà. A volte, leggendo la documentazione di vendita, può succedere imbattersi nella nuda proprietà. La nuda proprietà è una proprietà alla quale non si accompagna un diritto reale minore di godimento. Il bene di cui si acquista la nuda proprietà quindi diventa di proprietà dell’acquirente – aggiudicatario, ma quest’ultimo non ne può usufruire materialmente poiché il potere di utilizzo viene attribuito ad altri. L’esempio classico si ha quando viene messa in vendita la nuda proprietà ma non il diritto di usufrutto che rimane in capo ad un terzo. In questo caso dunque l’aggiudicatario di un diritto di nuda proprietà diventerà proprietario dell’immobile staggito, ma finché il diritto di usufrutto non cesserà (con la morte del soggetto titolare persona fisica o dopo trenta anni se a favore di una persona giuridica), il proprietario vedrà i suoi diritti compressi a causa dell’esistenza del diritto reale di godimento.

Può anche capitare che ad essere staggita sia una percentuale della piena proprietà. La domanda quindi sorge spontanea: come è possibile acquistare solo una percentuale se ci riferiamo alla proprietà piena? Facciamo un po’ di chiarezza. Come abbiamo visto si parla di piena proprietà quando questa non è compressa dai diritti reali di godimento. Abbiamo invece la nuda proprietà quando i diritti spettanti al proprietario sono compressi da un diritto reale di godimento. Sia la piena proprietà che la nuda proprietà possono essere vendute per l’intero o può essere venduta una frazione (o percentuale) delle stesse. In altre parole quando si parla di “pienezza” del diritto di proprietà si fa riferimento al contenuto del diritto, mentre quando si parla di frazione del diritto di proprietà ci riferiamo alla quota di quel diritto stesso.

2. I diritti reali di godimento

Con riferimento al contenuto del diritto possiamo affermare che la proprietà è il diritto reale per eccellenza poiché è un diritto pieno, esclusivo e potenzialmente illimitato. Accanto al diritto di proprietà, vi sono altri diritti reali cosiddetti minori che possono essere distinti in diritti reali di garanzie e diritti reali di godimento. I diritti reali di godimento limitano il contenuto del diritto di proprietà. È opportuno chiedersi quindi se i diritti reali di godimento possano essere pignorati. L’art. 555 del codice di procedura civile nel disciplinare la forma del pignoramento fa espressamente riferimento sia ai beni immobili che ai diritti immobiliari. È chiaro quindi che, oggetto di esecuzione, potranno essere anche diritti reali diversi dal diritto di proprietà. Vediamo dunque quali sono i diritti reali di godimento che possono essere pignorati e dunque, successivamente, venduti in asta giudiziaria immobiliare:

• L’usufrutto: è il diritto di un soggetto (usufruttuario) di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto (nudo proprietario) e di raccoglierne i frutti. Una delle peculiarità del diritto di usufrutto è la sua durata. Quando la durata del diritto di usufrutto non viene determinata non può comunque eccedere la vita dell’usufruttuario (se il diritto viene costituito a favore di una persona fisica) o i trenta anni (se costituito a favore di una persona giuridica). Il diritto di usufrutto di un immobile può essere pignorato e venduto nel corso di un’azione esecutiva, ma poiché a causa della sua durata è un diritto di natura temporanea, l’aggiudicatario potrà goderne limitatamente al tempo per il quale è stato costituito o sino alla morte del titolare sottoposto ad esecuzione forzata.
• Il diritto di superficie: è un diritto reale di godimento su cosa altrui perpetuo o determinato. Attribuisce al suo titolare la facoltà di essere proprietario di una costruzione immobile edificata su un suolo appartenente ad un altro soggetto. Il diritto di superficie rientra tra i diritti reali minori di godimento che possono essere oggetto di pignoramento.
• Il diritto di enfiteusi: è un diritto reale di godimento di un fondo altrui perpetuo o a tempo determinato ma inferiore ai 20 anni. Il titolare del diritto di enfiteusi, oltre a godere del fondo, deve migliorarlo ed inoltre pagare un canone periodico al proprietario. Anche questo è un diritto reale di godimento che può essere sottoposto a pignoramento.

3. La proprietà, i diritti reali minori e la torta

Un po’ di confusione? Niente paura! Vediamo di comprendere meglio con l’aiuto della “Torta”.

Nel grafico al centro vediamo che la piena proprietà corrisponde all’intera torta. Guardando il grafico a sinistra, e dunque parlando di contenuto del diritto di proprietà, vediamo come la torta viene compressa al suo interno da un altro cerchio; l’anello esterno rappresenta la nuda proprietà mentre il cerchio interno i diritti reali di godimento. Questo grafico è utile per comprendere l’elasticità del diritto di proprietà che viene compresso dai diritti reali di godimento ed ha la facoltà di rispandersi quando i diritti reali di godimento stessi cessano per una qualsiasi ragione. Nel grafico a destra vediamo che la piana proprietà può essere venduta anche in una sua frazione; come esempio è stato preso un mezzo della piena proprietà, ma gli spicchi della torta possono variare dando luogo a percentuali diverse da quella di un mezzo.

Conclusioni

In questo articolo abbiamo visto l’importanza di conoscere cosa realmente si sta acquistando all’asta giudiziaria immobiliare. Non sempre oggetto di vendita è il diritto di piena proprietà.

L’argomento certo non è dei più semplici, e può dare vita a diversi dubbi. Se desideri approfondire alcuni argomenti o sciogliere i dubbi che ti sono rimasti non esitare a commentare questo articolo.

Se invece desideri conoscere meglio alcune parole o istituti richiamati in questo articolo continua a seguire il Blog AstaInsieme.