Nel mercato immobiliare si fa riferimento spesso alla superficie commerciale, ma in cosa si differenzia dalle altre tipologie di superfici? E quali sono i parametri che è bene tenere a mente per calcolarla?

L’articolo in breve

La superficie commerciale è un parametro fondamentale per la valutazione degli immobili sia nella compravendita immobiliare tra privati che nelle procedure esecutive per gli immobili in asta. Per il suo calcolo bisogna distinguere gli elementi che compongono le unità abitative: i locali principali, i vani accessori, le pertinenze di servizio e le pertinenze ad ornamento. Questi ambienti sono costituiti da una superficie calpestabile e una superficie occupata dalle murature che, a seconda della loro somma o della loro reciproca esclusione formeranno la superficie netta e quella lorda. Al fine del calcolo della superficie commerciale infatti si parte dalla base della superficie lorda a cui si applicheranno delle percentuali di riduzione normate dal il D.P.R. n. 138/98 a seconda delle tipologie di ambienti. È proprio grazie alla superficie commerciale e alla sua moltiplicazione per il costo al metro quadro riportato nelle tabelle dell’osservatorio del mercato immobiliare (OMI) che è possibile ottenere una forbice minimo-massimo di stima più veritiera possibile per l’unità immobiliare.

La situazione

La superficie commerciale è un parametro fondamentale per la valutazione degli immobili sia nella compravendita immobiliare tra privati che nelle procedure esecutive per gli immobili in asta. Spesso la superficie commerciale viene confusa con quella lorda o quella netta, soprattutto quando si ricercano informazioni da più fonti con background differenti – principalmente professionisti tecnici e agenzie immobiliari – ma sono in pochi a sapere che nessuna esclude l’altra bensì sono tutte propedeutiche tra loro.

Come affrontarlo

Per il calcolo della superficie commerciale bisogna distinguere gli elementi che compongono le unità abitative: i locali principali, i vani accessori, le pertinenze di servizio e le pertinenze ad ornamento. Questi ambienti sono costituiti da una superficie calpestabile e una superficie occupata dalle murature che, a seconda della loro somma o della loro reciproca esclusione formeranno la superficie netta e quella lorda. Al fine di calcolare la superficie commerciale infatti si parte dalla base della superficie lorda a cui si applicheranno delle percentuali di riduzione normate dal il D.P.R. n. 138/98 a seconda delle tipologie di ambienti.

Ipotesi di approccio

La superficie commerciale ottenuta è un valore direi fondamentale per il calcolo della stima di un immobile. Infatti è proprio grazie a quest’ultima e alla sua moltiplicazione per il costo al metro quadro riportato nelle tabelle dell’osservatorio del mercato immobiliare (OMI) che è possibile ottenere una forbice minimo-massimo di stima più veritiera possibile per l’unità immobiliare.

Approcciandosi per la prima volta al mondo dell’immobiliare si viene spesso bombardati da una serie di terminologie e definizioni che sono dati per scontato, ottenendo così un effetto disorientante, aggravato poi dall’eventuale chiamata in causa di molteplici figure con diverse competenze come il tecnico di fiducia o l’agente immobiliare a cui si fa affidamento allo stesso tempo.

Parlando quindi di compravendita immobiliare non si può non nominare la superficie commerciale, elemento base per la stima di un immobile a cui poi fanno riferimento le più “tecniche” superfici lorde e superfici nette. Cerchiamo quindi vedere insieme di seguito le varie definizioni per ogni tipologia e come vengono calcolate.

1. Locali, vani e pertinenze

Prima di parlare di superficie commerciale c’è bisogno di fare qualche passo indietro e andare a definire quali sono le componenti che si distinguono all’interno di un’unità abitativa. In un’abitazione standard possiamo rintracciare i cosiddetti “locali principali” riconducibili alle cucine, i soggiorni, le camere e i saloni; successivamente troviamo i “vani accessori” direttamente collegati ai locali come ad esempio i corridoi, gli ingressi, i bagni, i ripostigli e le soffitte; poi, in ordine di rilevanza, troviamo le “pertinenze di servizio” collegate in modo indiretto tra le quali rientrano i box auto e posti auto sia scoperti che coperti; ed infine arriviamo alle “pertinenze ad ornamento” come le terrazze, i balconi e i giardini. Tenete bene in mente queste definizioni perché vi serviranno per il prossimo step, il reale calcolo della superficie commerciale.

2. Superficie netta + murature = superficie lorda

La superficie commerciale affonda la sua contezza in quella lorda, che si definisci come la superficie totale dell’immobile comprendente sia le murature interne che quelle esterne. Infatti quando ci si riferisce ad una superficie “al netto” e “al lordo” si pongono automaticamente in una relazione di somma e sottrazione le superfici occupate dalle murature e quelle realmente calpestabili. Nel calcolo della superficie commerciale, la superficie lorda è la base alla quale si applicheranno le percentuali di riduzione.   

3. Le percentuali di ponderazione per il calcolo della superficie commerciale

Adesso infatti, è arrivato il momento di parlare delle percentuali di ponderazione per i vari ambienti dell’unità immobiliare. Queste percentuali sono state introdotte dal D.P.R. n. 138/98 e poi riprese dalla norma UNI 10750, e hanno la funzione di regolare l’importanza degli ambienti all’interno di un immobile, rendendosi di conseguenza fondamentali per il calcolo della superficie commerciale. Moltiplicando infatti la superficie lorda di ogni ambiente con l’appropriata percentuale di ponderazione, si otterrà un numero che sarà l’indice attribuito a quell’ambiente, dopodiché si procederà con la somma di tutti gli altri indici ottenuti, ottenendo così la superficie commerciale totale.

Vediamo nell’infografica qua sotto nello specifico quali percentuali di riduzione si applicano per le tipologie di ambienti che abbiamo precedentemente individuato:

4. Un esempio pratico

Passiamo adesso ad un esempio pratico, giusto per calarci nella realtà del calcolo appena schematizzato qui sopra: se abbiamo un’unità immobiliare composta da una zona soggiorno-cucina di 30 mq, una camera di 15 mq, un bagno di 8 mq e un terrazzo di 10 mq, di conseguenza applicheremo alle superfici lorde indicate le percentuali di riduzione appropriate, ottenendo la corrispettiva superficie commerciale.

Conclusioni

Ma qual è l’effettivo utilizzo di questa superficie commerciale?  È presto detto!
Tutti questi calcoli hanno la funzione di ricavare una superficie che di fatto viene “pesata” sull’importanza dell’ambiente all’interno dell’unità abitativa così da poter essere la base che servirà per il calcolo della stima dell’unità stessa.
Stima che sarà raggiunta grazie alle tabelle della “Banca dati delle quotazioni immobiliari” presenti nel sito dell’Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), che ci restituiscono una forbice di prezzo al mq (commerciale) calato nei vari contesti territoriali. Ma questo sarà sicuramente un argomento interessante da sviscerare in un ulteriore post del blog.

Avete mai avuto a che fare con la confusione causata dall’uso improprio delle terminologie elencate sopra? Spero che questo articolo vi abbia aiutato a fare chiarezza, ma se avete ancora dubbi, vi ricordo che c’è sempre la sezione commenti che potrebbe essere il luogo ideale per confrontarsi sulle tematiche trattate in questo post. Come sempre continuate a seguire il blog di AstaInsieme così da essere sicuri di rimanere aggiornati su tutte le novità, tips e tricks sul mondo della compravendita immobiliare in asta!