La Perizia del CTU: il documento più importante per la valutazione immobiliare in asta

Ai fini della valutazione immobiliare in asta, la procedura genera della documentazione tra cui la perizia del CTU, vediamo meglio come si struttura questo elaborato.

L’articolo in breve

Avvicinarsi al mondo delle aste giudiziarie potrebbe essere difficile se non si hanno gli strumenti necessari per comprendere la documentazione della procedura. La perizia estimativa è il documento che viene redatto da un tecnico per ordine del giudice, nel quale vengono elencate le criticità legali e tecniche connesse all’immobile oggetto della procedura. In questo articolo vediamo più nel dettaglio quali sono i principi ai quali una perizia deve rispondere e quali sono i contenuti che vi si possono rintracciare. La funzione di questa relazione però non è solo quella ricognitiva ma si dimostra necessaria anche al fine dell’ottenimento di una valutazione immobiliare che fungerà da prezzo base per la vendita in asta.

La situazione

Tra la documentazione di un’esecuzione immobiliare troviamo la perizia estimativa svolta dal Consulente Tecnico d’Ufficio. Il CTU, come viene abbreviato, svolge la funzione di un ispettore, portando alla luce le questioni tecniche e legali intrinseche al bene periziato. Alla fine di questo documento, il CTU esegue una vera e propria valutazione immobiliare stabilendo un valore del bene in base a molteplici fattori, stima che sarà poi ripresa dalla procedura come prezzo di partenza per l’asta.

L’opportunità

La perizia però non è un documento di facile comprensione, sebbene sia un elaborato pubblico, al fine di comprenderne il contenuto è richiesta una conoscenza, anche approfondita, di materie sia tecniche che legali. Nel concreto infatti, vengono elencate le criticità edilizie e legali che l’aggiudicatario si troverà a fronteggiare una volta vinta l’asta, entrando in possesso dell’immobile.

Soluzione

Ne consegue che saper leggere o fare interpretare questa relazione di stima ad un tecnico/legale di fiducia è uno step a dir poco fondamentale per chi vuole partecipare in asta. Agendo così è possibile ridurre in maniera considerevole le spiacevoli sorprese che spesso i partecipanti in asta si vedono costretti a fronteggiare una volta aggiudicatisi il bene. È molto complesso infatti far revocare l’aggiudicazione del giudice, e succede solo nei casi in cui la relazione di CTU abbia dichiarato fatti e atti non veritieri o addirittura contrari alla legge. Mai come in questo caso è opportuno dire “meglio prima, che dopo!”.

Quando un immobile subisce un’esecuzione immobiliare, la procedura produce alcuni documenti che aiutano gli interessati all’acquisto nel districarsi all’interno del mondo del mercato immobiliare in asta.

I documenti principali sono tre: l’ordinanza del giudice dell’esecuzione, l’avviso di vendita e la perizia estimativa del CTU incaricato. In questo articolo vediamo il documento principe in materia di ricognizione delle problematiche legate all’immobile. Perché si, se l’avviso e l’ordinanza sono documenti più inerenti alle modalità operative di partecipazione in asta, la perizia è il documento principale in materia di due diligence ed ha la funzione di arrivare ad una valutazione immobiliare decurtata di tutte le spese della procedura e di quelle a carico dell’aggiudicatario per la regolarizzazione dell’immobile, sia dal punto di vista tecnico che legale. Vediamo nello specifico come viene redatta e chi se ne occupa.

1. La figura del CTU per gli immobili in Asta

Nell’introduzione abbiamo parlato di perizia estimativa svolta da un CTU. Ma qual è il significato di questa sigla? Sebbene venga comunemente utilizzato nella sua forma abbreviata, il CTU non è altro che un Consulente Tecnico d’Ufficio che viene incaricato dal Giudice (art. 61 del Codice di Procedura Civile) in un rapporto di fiducia e collaborazione, e che presta la sua opera di consulenza sulla base di precise conoscenze e competenze stabilite dal Codice di Procedura Civile. Nel caso del CTU nelle vendite immobiliari all’asta, si tratta spesso di un professionista, architetto, geometra o ingegnere, iscritto al proprio Ordine professionale e in appositi elenchi di Consulenti e Periti, a cui professionisti di diverse discipline possono richiedere l’iscrizione, fatto salvo il possesso di requisiti minimi stabiliti di concerto tra Tribunali e Ordini/Collegi di appartenenza. CTU però anche la sigla utilizzata per identificare il documento che viene prodotto, quindi oltre che nominarlo “perizia” viene chiamato anche Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU). Perciò non bisogna fare confusione nell’utilizzo delle due sigle leggendo bene i contesti nelle quali vengono impiegate entrambe. Il giudice che incarica il CTU quindi, pone una serie di quesiti ai quali il Tecnico è tenuto a rispondere all’interno della sua perizia, uno di questi è proprio la valutazione immobiliare.

2. Il documento di un esperto, per un esperto

Chi è all’interno settore sa che le vendite immobiliari in asta hanno una natura intrinseca di tutela che spesso le compravendite tra privati non hanno. Tutte le criticità legate all’immobile vengono messe nero su bianco dal CTU e vengono conseguentemente decurtate dal valore stimato dell’immobile. In questo modo, aggiudicandosi il bene in asta, l’aggiudicatario sarà in grado di far fronte ai costi preventivati senza aver pagato il bene del suo intero prezzo, come se fosse in perfetto stato. Le problematiche che vengono messe in luce ovviamente sono però in un linguaggio tecnico e giuridico, quindi spesso la lettura di una perizia può risultare ostica o particolarmente oscura se non si hanno le nozioni necessarie alla sua comprensione. Termini come “difformità edilizie”, “abusi”, “pregiudizievoli non cancellabili” oppure “occupanti con titolo” dovrebbero far innalzare una bandierina di “attenzione” se presenti in perizia, per questo infatti si consiglia sempre di affidarsi ad un tecnico di fiducia che possa aiutarvi a districare il contenuto della documentazione dell’asta.

3. Il Giudice chiede, il CTU risponde: il contenuto della Perizia

Ma quali sono le domande del giudice a cui il CTU è tenuto a rispondere? Oltre che ad una descrizione esaustiva dell’immobile dovrà essere eseguita una vera e propria due diligence al fine di ottenere una valutazione immobiliare consona allo stato di fatto e di diritto dell’immobile oggetto della procedura. In particolare è importante che il CTU faccia sempre riferimento a dati certi e reali, possibilmente, accompagnati da un’opportuna documentazione che ne attesti la realtà. Infatti il tecnico incaricato potrà avvalersi solo dei documenti già depositati agli atti della procedura oppure utilizzare gli archivi pubblici per attingere a fonti pubblicamente consultabili. I luoghi dove è consuetudine reperire documentazione pubblica sono gli archivi degli uffici comunali, per ciò che riguarda la verifica dello stato legittimo dell’immobile, e la conservatoria dei registri immobiliari per riscontrare la continuità di trascrizioni e la provenienza del bene. Per la parte tecnica inoltre, è possibile per il CTU avvalersi di un sopralluogo, in modo da avere anche contezza della situazione reale in cui versa l’immobile al momento della vendita ed integrare materiale fotografico per portare all’attenzione criticità puramente edilizie. Questi dati raccolti, assieme a quelli reperiti tramite gli accessi agli atti, offrono la possibilità al consulente tecnico di redigere la sua relazione finale, che terminerà con una valutazione immobiliare al netto di tutte le problematiche riscontrate.

4. Attenzione alle perizie “invecchiate” male

C’è però una questione importante da tenere in conto quando si legge una perizia: il periodo in cui è stata svolta. Come spiegato in precedenza, la CTU viene eseguita nello stato di fatto e di diritto in cui l’immobile versa al momento della perizia stessa, ma molto spesso capita che le aste immobiliari si tengano diverso tempo dopo, oppure vengano riproposte più volte nel tempo qualora i primi esperimenti andassero deserti. In questo caso purtroppo, solo i giudici più scrupolosi richiedono una nuova perizia. È frequente che un immobile vada in asta con una perizia non aggiornata, quindi considerando il tempo trascorso, potrebbe non essere più fedele al nuovo stato di fatto dell’immobile. Nel 90% dei casi se l’immobile non è occupato avrà subito degli ammaloramenti, oppure, se si parla di un’unità immobiliare all’interno di un condomino, potrebbero essersi accumulate ulteriori spese condominiali non elencate nella perizia originale. Quindi occhio alla data se avete tra le mani una perizia e state pensando di partecipare in asta per aggiudicarvi quell’immobile!

Conclusioni

Concludendo, se non siete proprio ferratissimi in materia, nonostante la perizia riesca a snocciolare abbastanza bene tutte le criticità dell’immobile, è sempre meglio avere accanto qualcuno che possa aiutarvi a districarvi in quel mondo di burocrazia che è la compravendita in asta. In particolar modo quando si parla di tempistiche e iter necessari per il naturale svolgimento della procedura.
Per questo astainsieme.it mette a disposizione un network di Advisor e Professional Tecnici/Legali con una formazione ad hoc, in grado di accompagnarvi passo dopo passo lungo tutto la prassi che si sviluppa dalla fase precedente all’asta fino a quella post-asta, una volta aggiudicato l’immobile. È sempre meglio vederci chiaro, in questi casi!


Avete mai avuto sottomano la documentazione di un immobile in asta? Siete riusciti a ricavarne informazioni utili alla vostra decisione di partecipazione in asta o meno, oppure avete fatto riferimento ad un tecnico di fiducia? Commenta qua sotto questo articolo condividendo la tua esperienza e continua a seguire il blog di AstaInsieme per conoscere qualche trucco e tutte le novità e gli approfondimenti sul mondo delle aste giudiziarie immobiliari!

Professionista nel campo della pianificazione urbanistica con competenze legate al mondo della paesaggistica e dell'edilizia. Saper costruire avendo ben salda una consapevolezza dei contesti è sicuramente un ottimo punto di partenza per la progettazione, come formatore contribuisco alla creazione di quel background conoscitivo.
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