Molto spesso sentiamo parlare di ipoteca. Vediamo cosa si intende quando si parla di gradi dell’ipoteca e di postergazione

L’articolo in breve

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia disciplinato nel nostro Codice Civile dall’art 2808 e seguenti ed attribuisce al creditore che l’ha iscritta alcuni peculiari diritti per la soddisfazione del proprio credito.
Vi sono diverse tipologie di ipoteca, legale, volontaria e giudiziaria, e su un immobile possono essere iscritte più ipoteche che avranno differenti gradi.
Non solo, grazie al negozio giuridico della postergazione, i creditori ipotecari possono anche scambiare tra loro il grado ipotecario.

La situazione: La parola “ipoteca” è spesso utilizzata, ad esempio è presente anche documentazione di vendita di un immobile all’asta. Nell’articolo (inserire link di articolo Cancellazione ipoteca e cancellazione pignoramento… non avere pregiudizi sulle pregiudizievoli che incontri nelle aste giudiziarie!) abbiamo visto perché l’ipoteca non è un’iscrizione che comporta un pregiudizio per l’aggiudicatario di un immobile in asta.

Perché accade:  Spesso però sentiamo parlare anche di “grado dell’ipoteca” e di postergazione. Non sempre è semplice comprendere il significato di questi termini.

Soluzione: In questo articolo comprenderemo insieme cosa si intende quando si dice che l’ipoteca può avere più gradi e vedremo anche che i creditori ipotecari possono cambiare il grado della loro ipoteca mediante un negozio giuridico chiamato postergazione del grado ipotecario.

In questo articolo andremo a scoprire insieme le tipologie di ipoteca, ma soprattutto i vari gradi che l’ipoteca può avere ed il significato di postergazione del grado dell’ipoteca.

1. L’ipoteca, e le sue tipologie e il diritto di sequela

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia ed è disciplinata nel nostro Codice Civile dall’art 2808 e seguenti. Il creditore può iscrivere l’ipoteca su un bene del debitore garantendo così il proprio credito. Il creditore ipotecario, cioè il creditore che ha iscritto l’ipoteca, potrà soddisfarsi sul bene ipotecato con preferenza rispetto agli altri creditori. Il creditore ipotecario stesso può domandare l’espropriazione del bene del debitore insolvente (debitore che non ha pagato il proprio debito).

L’ipoteca attribuisce anche il diritto di sequela, in forza del quale il creditore ipotecario può espropriare il bene sul quale è stata iscritta l’ipoteca anche se il bene stesso viene venduto ad un terzo acquirente. In altre parole l’ipoteca segue il bene sul quale è iscritta.

L’ipoteca deve essere rinnovata ogni 20 anni, in mancanza di rinnovazione il diritto perderà efficacia.

Il Codice Civile prevede tre tipi di ipoteca:

• L’ipoteca legale [1]: viene iscritta quando in un atto di alienazione di un bene immobile (ad esempio una vendita) non si rinuncia espressamente all’ipoteca stessa ed ha la funzione di garantire gli obblighi che derivano dall’atto di alienazione. L’ipoteca legale viene iscritta anche a beneficio dei coeredi e dei soci per il pagamento dei conguagli in sede di contratto di divisione o in sede di divisione giudiziale. Si ha ipoteca legale anche a beneficio dello Stato sui beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile.
• L’ipoteca giudiziale [2]: ha il proprio titolo costitutivo in un provvedimento dell’autorità giudiziaria. Si può iscrivere l’ipoteca giudiziale ogni volta che vi è la condanna all’adempimento di un’obbligazione, al pagamento di una somma, al risarcimento dei danni.
• L’ipoteca volontaria [3]: può essere concessa sia con scrittura privata autenticata che con atto pubblico. Il caso più frequente è quello in cui l’acquirente di un immobile richiede il mutuo ad un istituto di credito e quindi concede garanzia iscrivendo l’ipoteca sull’immobile acquistato.

2. I gradi dell’ipoteca

Su ogni bene immobile possono essere iscritte più ipoteche. In questo caso si perla di “grado ipotecario” o di “grado dell’ipoteca” perché ogni ipoteca avrà un grado diverso in base in base all’ordine cronologico di iscrizione. L’ipoteca che viene iscritta per prima sarà l’ipoteca di primo grado, mentre quelle che verranno iscritte in data successiva saranno di secondo grado, di terzo grado, di quarto grado e così via, in base al momento nel quale sono state iscritte.

Nel caso in cui su uno stesso immobile siano iscritte più ipoteche, dunque, queste avranno gradi differenti in base alla data nella quale sono state iscritte e l’ipoteca che viene iscritta per prima sarà l’ipoteca di primo grado.

Nel caso in cui il debitore sia insolvente ed i creditori ipotecari vogliano soddisfarsi sul bene gravato da ipoteca, per determinare l’ordine di preferenza tra le varie garanzie ipotecarie iscritte su un immobile occorre utilizzare il criterio della successione cronologica delle iscrizioni, e quindi il grado ipotecario. Sarà soddisfatto per primo il creditore ipotecario di primo grado ed a seguire gli altri creditori ipotecari in base al grado della loro ipoteca. Quindi quando il creditore del grado precedente si è soddisfatto integralmente, si passa al creditore di grado successivo. Se i creditori sono garantiti dallo stesso grado ipotecario concorrono sul ricavato della vendita del bene ipotecato in proporzione percentuale rispetto all’ammontare dei rispettivi crediti.

3. La postergazione del grado ipotecario

Si può cambiare il grado dell’ipoteca? La postergazione del grado è un negozio giuridico tra creditori ipotecari. Tramite questo negozio si realizza uno scambio del grado dell’ipoteca che comporta anche lo scambio dell’insieme dei diritti, primo tra tutti il diritto di prelazione ex art. 2741 c.c. Lo scambio di grado può essere effettuato sia tra i gradi immediatamente successivi l’uno rispetto all’altro che tra gradi non successivi. Avremo così la posposizione e, nel secondo caso, il limite è la somma coperta dal grado superiore. Ex art. 2843 c.c. la trasmissione del grado dell’ipoteca deve essere annotata a margine dell’iscrizione ipotecaria. L’annotazione ha efficacia costitutiva, quindi è necessaria affinché la postergazione produca effetti.

[1] Art. 2817 c.c.

[2] Art. 2818 c.c.

[3] Art. 2819 c.c.

Conclusioni
In questo articolo abbiamo visto:
– Quali sono le varie tipologie di ipoteca, volontaria, legale e giudiziale. Abbiamo poi visto che l’ipoteca segue il bene sulla quale è iscritta.
– Abbiamo poi visto come sia possibile iscrivere più di un’ipoteca su uno stesso bene immobile cosa sono i gradi dell’ipoteca.
– Infine abbiamo affrontato il significato di postergazione, un negozio giuridico a mezzo del quale i creditori ipotecari possono “scambiarsi” il grado dell’ipoteca.

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