Richiedendo una sanatoria deve essere attestata la conformità degli abusi edilizi alle normative vigenti sia nel momento della presentazione della pratica in sanatoria che al momento della commissione dell’abuso stesso; ed è per questo motivo che la presentazione di tale pratica può risultare molto complessa a causa delle difficoltà nel datare con precisione la commissione dell’illecito.

L’articolo in breve

Quando viene commesso un abuso edilizio e si vuole farlo sanare bisogna dimostrare la sua conformità alla normativa urbanistica-edilizia sia nel momento al momento in cui l’abuso veniva commesso, sia al momento in cui viene presentata la domanda. Tale principio di doppia conformità, se da una parte è un punto di forza che assicura trasparenza nei fenomeni corruttivi delle amministrazioni locali che potrebbero aggiornare e modificare i relativi PRG alla luce di interessi di parte, dall’altra invece possono creare lungaggini burocratiche che potrebbero impedire l’ottenimento di detrazioni fiscali in epoca di ecobonus.
I tecnici italiani si stanno interrogando su come superare questa doppia conformità senza predisporre un condono “de facto”, come ad esempio la SCIA di accertamento di conformità che si baserebbe su una dichiarazione di conformità alla normativa vigente all’epoca di realizzazione, a firma un tecnico abilitato.

La situazione

Quando viene commesso un abuso edilizio e si vuole farlo sanare in un secondo momento si presenta la necessità di dimostrare la sua conformità alla normativa urbanistico-edilizia sia al momento in cui l’abuso veniva commesso, sia al momento in cui viene presentata la domanda.

Come affrontarlo

Tale principio di doppia conformità, se da una parte è un punto di forza che assicura trasparenza nei fenomeni corruttivi delle amministrazioni locali che potrebbero aggiornare e modificare i relativi PRG alla luce di interessi di parte, dall’altra invece può creare lungaggini burocratiche che potrebbero impedire l’ottenimento di detrazioni fiscali in epoca di ecobonus.

Ipotesi di approccio

I tecnici italiani si stanno interrogando su come superare questa doppia conformità senza predisporre un condono “de facto”, come ad esempio la proposta di SCIA di accertamento di conformità che si baserebbe su una dichiarazione di conformità alla normativa vigente all’epoca di realizzazione, a firma un tecnico abilitato.

Quando si parla di pratiche edilizie in sanatoria, c’è l’intenzione di far percorrere all’immobile di riferimento un processo di riscatto. Le sanatorie, infatti, sono quelle pratiche che hanno il potere di “regolarizzare” gli abusi edilizi riscontrati alla condizione che però, tali abusi, siano congruenti alle normative vigenti e a quelle nel momento della creazione dell’illecito. Ma come avviene questo procedimento? Vediamolo di seguito.

1. Il regime della doppia conformità

La normativa di riferimento quando si parla di sanatoria edilizia è l’art. 36 del D.P.R. 380/2001, detto anche Testo Unico dell’Edilizia. In questo articolo, denominato “Accertamento di Conformità”, viene disciplinato come un illecito edilizio, per essere regolarizzato, debba essere doppiamente conforme. Questa “doppia conformità”, come gergalmente viene chiamata dai tecnici, si esplica quando la sanatoria viene presentata.

Di fatto il tecnico che assevera la documentazione deve attestare la conformità dell’abuso due volte: la prima in riferimento alla normativa edilizia e urbanistica al momento della presentazione della domanda, la seconda invece rintracciandola nel passato al momento della creazione dell’abuso. Questo espediente è stato inserito onde evitare che certi furbetti costruissero in assenza di titoli, in contrasto con la normativa, per poi richiedere una sanatoria in un secondo momento qualora si fosse verificato un cambio di regolamentazioni.

2. A chi spetta la presentazione della conformità?

Quando si ha a che fare con un abuso e si fa istanza di sanatoria, spetta al soggetto richiedente attestare tale duplice conformità poiché la pubblica amministrazione non ha nessun obbligo di farlo! Questo è anche chiarito in una recente sentenza del Tar Campania che “recita” come segue “ai fini dell’adozione di un provvedimento di demolizione, l’Amministrazione comunale non ha alcun obbligo, in virtù dell’astratta sanabilità dell’opera, di accertare d’ufficio la conformità urbanistica dell’intervento, ciò in quanto la prova della c.d. doppia conformità urbanistica, sia al momento della realizzazione dello stesso, che al momento della presentazione dell’istanza per la sua sanatoria, è un onere a carico della parte” (fonte T.A.R. Campania , Napoli, Sez. III , 05/03/2020 , n. 1018).

Quindi in questo caso, come anche in tutti i casi in cui si ha a che fare con il mondo dell’edilizia, è bene rivolgersi ad un professionista abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che possa seguirvi al meglio passo dopo passo nelle presentazioni delle pratiche di cui avrete bisogno.

3. Dimostrare la conformità resta una dinamica macchinosa, poco “bonus-friendly”

Adesso arriviamo all’interrogativo che dovrebbe essersi creato nelle vostre menti: come fa il privato a datare la realizzazione di un manufatto abusivo che, per definizione e in quanto tale, non ha documentazione a corredo attestante la sua realizzazione? Negli anni, i tecnici italiani hanno utilizzato numerose metodologie, partendo da una semplice analisi delle fotografie aeree passando per una più istituzionale visura catastale fino ad arrivare ad una verifica delle tecniche e dei materiali costruttivi utilizzati.

Fatto sta che in epoca di Ecobonus, in cui una pratica in sanatoria dovrebbe essere veloce e snella (soprattutto in ottica di verifica della PA) per poter usufruire delle svariate detrazioni fiscali, il principio della doppia conformità risulta abbastanza soffocante, specialmente quando si viene in contatto con la realtà del forte abusivismo/difformità delle costruzioni italiane.

4. Aria di cambiamento?

Per cercare di superare le macchinose dinamiche di questa procedura, nell’ultimo periodo si è cercato di trovare soluzioni alternative, una delle quali, la più famosa, viene proposta dalla Rete delle Professioni Tecniche (RPT) che ha promosso una modifica all’art. 36 proponendo una “SCIA di accertamento di conformità” alla quale dovrebbero essere allegate le planimetrie dello stato difforme. In questo caso la doppia conformità verrebbe attestata da una relazione asseverata a firma di un professionista abilitato che sotto la propria responsabilità, ai sensi dell’articolo 481 del Codice penale, attesterebbe che gli interventi edilizi risultino eseguiti nel rispetto della normativa tecnica e costruttiva vigente all’epoca di realizzazione.

Conclusioni

La scena edile è attualmente in fermento per la prossima approvazione definitiva della nuova disciplina delle costruzioni che andrà a sostituire il D.P.R. 380/2001 dopo il suo ventennio di applicazione.
Il legislatore sarà capace di recepire tutte le problematiche riscontrate nel corso degli anni dai tecnici e trasformarle in opportunità per il futuro? I precedenti non sono molto rassicuranti, spesso l’Italia si è dimostrata non in grado di saper imparare dai propri errori sfornando cosi degli aggiornamenti legislativi che spesso andavano a peggiorare i vari ambiti di intervento.
Un esempio? La nuova normativa sugli appalti pubblici.

E voi cosa ne pensate a riguardo? Vi siete mai scontrati con l’impossibilità di dimostrare la conformità urbanistico-edilizia di un immobile? Come avete risolto questa situazione? Fatecelo sapere nella sezione commenti qui sotto e come sempre continuate a seguire il blog di AstaInsieme così da essere sicuri di rimanere aggiornati su tutte le novità, tips e tricks sul mondo della compravendita immobiliare in asta!