I problemi degli utenti nel comprendere la documentazione ufficiale di vendita nelle aste giudiziarie.

Solo il 10% degli utenti interessati ad acquistare un immobile si affaccia al mercato delle aste giudiziarie, una delle principali cause è la paura di possibili problematiche tecniche o legali non del tutto evidenti dalla documentazione ufficiale di vendita.

L’articolo in breve

Nell’articolo si guarda al rapporto fra i documenti ufficiali di vendita in un’asta giudiziaria e gli utenti del mercato immobiliare.
Per quanto, infatti, la legge disciplini che tutte le informazioni necessarie a partecipare alla vendita a mezzo asta immobiliare siano contenute nei documenti ufficiali di vendita, gli utenti del mercato dimostrano comunque timore nell’approccio alle aste immobiliari sia per la complessità del linguaggio utilizzato nei documenti che per l’incapacità di comprendere i reali problemi che potrebbero derivare dagli acquisti.
Questo ci fa capire come i documenti ufficiali di vendita da soli non siano sufficienti a infondere sicurezza e consapevolezza agli utenti del mercato.
Siamo riusciti ad individuare due grandi filoni da analizzare con attenzione: problematiche di interpretazione e comprensione dei documenti ufficiali; problematiche legate ai limiti di una documentazione anacronistica.

La situazione

Tutte le informazioni necessarie per partecipare ad una immobiliare giudiziaria e tutte le informazioni del bene che si sta per comprare sono pubblicate nei documenti ufficiali di vendita, Avviso di Vendita, Perizia e Ordinanza di Vendita. Tuttavia gli utenti manifestano una grande difficoltà ad ottenere tutte le informazioni necessarie a partecipare ad un’asta immobiliare in sicurezza e con consapevolezza.

Perché accade

Il linguaggio tecnico della materia di non facile comprensione, la distanza temporale tra la realizzazione di questa documentazione e la data effettiva dell’asta, i cambiamenti normativi, procedurali, fiscali e urbanistici, che possono cambiare il grado di problematicità della vendita stessa, sono solo alcune delle variabili da tenere in considerazione nella valutazione del nostro acquisto.

Soluzione

Conoscere qual è la documentazione ufficiale e saperla leggere e capire diventa quindi il primo punto di partenza necessario per la partecipazione ad un’asta giudiziaria immobiliare in sicurezza. Fanno seguito una buona padronanza della materia fiscale, urbanistica e legale che quanto meno ci permetta di saper valutare quando sia necessario un approfondimento, anche con l’aiuto di un professionista competente, al fine di valutare tutte le criticità messe in evidenza nella documentazione ufficiale o emerse da un’attenta e sapiente lettura della stessa, senza tralasciare i cambiamenti che potrebbero essere avvenuti nel tempo e non evidenziati in una perizia datata e non debitamente integrata e aggiornata.

Con l’art. 490 c.p.c. il legislatore ha stabilito che nelle esecuzioni immobiliari la vendita sia preceduta dalla pubblicazione di specifici documenti che sono quindi elevati a strumenti informativi da cui non si può prescindere per la partecipazione ad un’asta giudiziaria immobiliare.

Ciò nonostante gli utenti del mercato avvertono ancora dei limiti nella possibilità di avere tutte le informazioni a partecipare ad un’asta immobiliare in sicurezza, come dimostra il fatto che solo il 10% degli acquisti immobiliari avvengono tramite aste giudiziarie.

In questo articolo cercheremo di capire quali sono le maggiori difficoltà riscontrate dagli utenti nell’acquisire le informazioni sul bene immobile da acquistare e, soprattutto, se ci sia un modo per trasformare, Avviso di Vendita, Ordinanza di Vendita e Perizia nei nostri migliori alleati per evitare spiacevoli sorprese

1. La difficoltà di linguaggio

Innanzi tutto dobbiamo partire dal presupposto che i documenti di vendita sono necessariamente caratterizzati da un linguaggio altamente tecnico e specialistico, del resto anche una vendita immobiliare tra privati passa per una due diligence spesso complessa e di difficile interpretazione.

Tale necessità, infatti, è inevitabilmente legata al fatto che solo l’utilizzo di specifici termini è in grado di identificare con precisione e correttezza, esplicitamente o implicitamente, una situazione così particolare che il linguaggio comune non può pienamente rappresentare a causa della peculiarità di ciò che si verifica nello svolgimento di una vendita forzata rispetto ai soggetti e beni coinvolti. Ricordiamo che per una corretta due diligence è necessario approfondire aspetti di diritto immobiliare, di urbanistica e di fiscalità immobiliare.

Cosa possiamo fare allora se non siamo in grado di capire a fondo il contenuto di questi documenti? La risposta è tanto semplice quando non semplice da attuare è importante affidarsi all’aiuto di un vero professionista che sia in grado di darci le corrette informazioni a livello giuridico, tecnico e fiscale così come indicato nei documenti ufficiali di vendita.

2. L’influenza del tempo sul contenuto dei documenti

Le vendite giudiziarie in Italia prima della pandemia avevano una durata media stimata attorno a 49 mesi (fonte, Osservatorio T6), il decorrere del tempo diventa inevitabilmente un fattore problematico perché rende inaffidabili i documenti di vendita realizzati prima dell’asta immobiliare.

Se la vendita viene effettuata a distanza di molti mesi dalla relazione peritale iniziale, le informazioni che erano state fornite potrebbe non essere più attuali; alcuni dati in particolare se non puntualmente aggiornati ad ogni esperimento di vendita, potrebbero portare a valutazioni non corrette del bene da acquistare. Quali sono a titolo esemplificativo e non esaustivo ad esempio:

  • il valore di mercato di un bene;
  • le spese condominiali insolute;
  • la provenienza del bene nel ventennio;
  • lo stato di fatto;
  • lo stato del possesso;
  • il regime fiscale di vendita;
  • la conformità urbanistica.

3. Il contrasto tra le informazioni presenti nella documentazione ufficiale

La dinamicità della situazione inizialmente rappresentata, entra nuovamente in gioco nel momento in cui i documenti di vendita vengono aggiornati sulla base dell’evolversi della situazione, creando la condizione che in alcuni documenti saranno fornite delle informazioni cambiate che potrebbero anche contraddire dati forniti negl’altri.

È questo il caso, ad esempio, di un immobile considerato occupato in perizia, ma libero nell’avviso di vendita; di un bene andato in vendita periziato con un buono stato di manutenzione, ma in cui poi si è formata della muffa per dell’umidità di risalita; l’indicazione dell’applicazione di un determinato regime fiscale IVA, che poi, però, non risulta più applicabile per mancato esercizio dell’opzione della parte esecutata, ecc.

In questi casi il problema è l’affidabilità dell’informazione ricavata dai documenti.

Pochi sanno che in casi del genere occorre far riferimento all’informazione ottenuta nel documento più aggiornato e quindi cronologicamente successivo rispetto agli altri che è sempre l’ultimo avviso di vendita pubblicato.

Hanno quindi particolari problemi quegli utenti che, non conoscendo questo criterio, si trovano a ricevere due informazioni magari opposte sullo stesso tema e che di conseguenza sono portati a diffidare dell’intera veridicità documentale non riuscendo a capire tale evidente incongruenza.

Conclusioni

In questo contesto non sorprende come gli utenti del mercato immobiliare guardino ancora con diffidenza all’acquisto di immobili nelle aste giudiziarie.
Gli utenti che si addentrano in tale mercato preferiscono farlo con il supporto di professionisti qualificati in grado di superare i limiti della documentazione ufficiale e analizzare le situazioni reali di volta in volta presenti nell’acquisto di una casa all’asta giudiziaria.
Avviso di Vendita, Perizia e Ordinanza di Vendita restano il punto di partenza l’analisi del bene che si vuole acquistare e siamo fortunati se abbiamo una Perizia completa, approfondita e con tutti gli allegati messi a disposizione di chiunque si interessi ad effettuare un acquisto in asta giudiziaria, ma, inevitabilmente, è fondamentale effettuare un’attenta analisi, personale o a mezzo di professionisti, che chiarifichi e dia gli elementi necessari a valutare l’acquisto che si sta per fare con consapevolezza e serenità, del resto stiamo pur sempre acquistando un immobile.


Facci sapere se a tuo avviso i documenti ufficiali di vendita sono un adeguato “manuale d’istruzione” per partecipare ad un’asta Immobiliare o se anche tu hai avuto/stai avendo problemi a carpirne a pieno il contenuto.

Network Manager dell'area Centro Italia di AstaInsieme. Responsabile della Rete dei collaboratori formata da consulenti aste, professionisti tecnici e legali. Selezione, recruiting e monitoraggio delle performance del network. Brand Ambassador AstaInsieme presso i Tribunali dell'area di competenza.
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