Districarsi nella perizia: Difformità e Criticità Tecnica per AstaInsieme

La perizia estimativa del CTU spesso riporta diverse problematiche legate agli immobili in asta, di seguito vediamo come AstaInsieme è riuscita a distinguerle

L’articolo in breve

La perizia estimativa del CTU, in quanto relazione atta a rispondere a determinate domande del giudice della procedura, spesso lascia un vuoto conoscitivo non indifferente. AstaInsieme con il suo Parere Tecnico è riuscita ad incanalare le informazioni delle perizie e a potenziarle con le competenze della sua rete di Professional Tecnici. Tutte le informazioni confluiscono poi in quattro categorie tematiche: Difformità Edilizia, Difformità Urbanistica, Difformità Catastale e Criticità Tecnica. Ogni voce del Parare Tecnico, documento di raccordo tra perizia e utente, sarà ripartita tra queste voci in modo tale che sia possibile seguire una problematica emersa dal momento ricognitivo iniziale a quello risolutivo finale.    

La situazione

Quando si parla di perizia estimativa del CTU per gli immobili in asta, ci si riferisce ad un documento in grado di verificare lo stato di fatto e di diritto degli immobili oggetto della procedura esecutiva e riportarne i dati oggettivi in modo che siano chiari e ben strutturati. Spesso però, quando vengono enunciate le problematiche tecniche non c’è una vera e propria distinzione tra le difformità edilizie, quelle urbanistiche ed altri elementi di critici riscontrati. Il problema però si pone quando un utente comune, intenzionato alla partecipazione in asta, legge il documento e, a causa di un linguaggio tecnico e di una struttura della perizia spesso confusionaria, non riesce a comprendere al meglio quali saranno i punti importanti da approfondire con un tecnico per non trovarsi ad affrontare brutte soprese una volta aggiudicatosi il bene.

Come affrontarla

AstaInsieme si è prefissata l’obiettivo di rendere in maniera più semplice possibile i contenuti delle perizie eseguite dai consulenti tecnici scelti dal tribunale. Con il parere tecnico, già approfondito nell’apposito articolo, avevamo esplicato quanto tale documento redatto dalla rete dei Professional Tecnici fosse in grado di comunicare in maniera efficacie il contenuto della perizia. Nella fattispecie il contenuto viene spacchettato nei concetti di “Difformità” e “Criticità” cercando di distinguere ciò che il CTU elenca come difformità edilizie, catastali e urbanistiche aggiungendo ulteriori elementi di criticità riguardanti elementi differenti.

Ipotesi di approccio

Tutte le voci del parere tecnico infatti si suddividono nelle definizioni di difformità edilizia, urbanistica, catastale alle quali si aggiunge però il concetto coniato da AstaInsieme, di criticità tecnica. In questo modo sarà possibile rintracciare, per ogni fase del parere, una specifica problematica ed inquadrarla cosi nella sua fase ricognitiva, in quella esplicativa e ritrovarne le possibili soluzioni proposte dal Professional Tecnico.

La difformità edilizia è […] uno stato di fatto dell’immobile differente nei confronti delle planimetrie che hanno autorizzato gli interventi edilizi.

Parlando di ricognizione delle problematiche su un immobile in asta, la perizia estimativa del CTU è il documento da controllare se si vogliono evitare brutte sorprese post aggiudicazione.

La sua redazione è però prettamente tecnica e con un linguaggio poco accessibile, ricordiamoci che nel concreto tale documento non è altro che una relazione in cui vengono date risposte a specifiche domande poste dal giudice delegato della procedura. Quindi, in virtù di questo fatto, viene utilizzato un linguaggio e alcune diciture molto specifiche, ma soprattutto non vengono affrontate tematiche previsionali che potrebbero interessare all’aggiudicatario. Il format a cui il CTU deve attenersi è suddiviso per paragrafi, alcuni di ambito legale altri prettamente tecnici. Ed è proprio nei paragrafi tecnici che spesso l’utente, non avvezzo alla materia, si confonde. Vediamo di seguito come AstaInsieme ha elaborato alcune voci che possono categorizzare gli elementi emersi dalla perizia aggiungendo chiarezza alla stessa.

1. Le perizie e l’implementazione di nuove indagini tecniche

La difformità catastale […] problematiche che pongono in relazione lo stato di fatto dell’immobile, le planimetrie depositate al catasto e gli atti presenti allo stesso.

Quali sono gli elementi a cui l’utente medio rivolge lo sguardo nel momento in cui legge una perizia estimativa? I fattori che creano dubbi dal punto di vista edilizio e legale. Per questo AstaInsieme ha elaborato il format del Parere Tecnico, un documento che ridistribuisce le informazioni della perizia e le approfondisce in modi a cui il CTU non è tenuto a rispondere. Ogni voce del parere tecnico esplica le problematiche sull’immobile che il Professional Tecnico, grazie all’utilizzo di svariate e nuove fonti, riesce a sviscerare al meglio. Possono essere interrogate le cartografie comunali, le planimetrie catastali, possono essere eseguiti dei sopralluoghi oppure interpellati gli organi competenti in materia di tutela ambientale. Ogni informazione raccolta viene organizzata nelle voci:

  • Difformità Edilizia
  • Difformità Catastale
  • Difformità Urbanistica
  • Criticità Tecnica

Vediamo adesso nello specifico di quali elementi si compone ognuna delle singole voci.

2. Le tre vie di difformità per AstaInsieme

  • La difformità edilizia è principalmente da ricondurre ad uno stato di fatto dell’immobile differente nei confronti delle planimetrie che hanno autorizzato gli interventi edilizi sullo stesso. Con la suddetta voce si vuole mettere in risalto anche tutti gli elementi che divergono per misure, materiali o utilizzo dei locali. Di questa categoria fanno parte anche i ben più gravi “abusi” edilizi, ovvero quegli interventi eseguiti in assenza di titoli abilitativi e in contrasto con la normativa vigente, di cui solitamente viene predisposta la messa in pristino. Sebbene lo stato legittimo sia una prerogativa della conformità edilizia e urbanistica, molto spesso sono riscontrate ulteriori difformità agli atti del catasto.
  • Per ciò che riguarda la difformità catastale infatti, a questa voce si assimilano tutte le problematiche che pongono in relazione lo stato di fatto dell’immobile, le planimetrie depositate al catasto e gli atti presenti allo stesso. Le questioni inerenti ai frazionamenti dei mappali e tutto ciò che riguarda eventuali inadempienze catastali rientrano in questa categoria.
  • In ultimo, sempre in tema di difformità, troviamo quella urbanistica. Su questo punto, forse c’è da fare un po’ di chiarezza poiché solitamente nelle perizie si parla di conformità urbanistico-edilizia senza fare una precisa differenza tra queste due materie troppo spesso intercambiate tra loro. AstaInsieme ha dato una definizione di difformità urbanistica che si compone di tutte quelle situazioni che pongono l’immobile in conflitto con le previsioni riguardanti l’areale sul quale ricade l’immobile stesso. Questo vale sia per le previsioni della pianificazione comunale che per gli ambiti di vincolo derivanti dalla normativa paesaggistica.

Difformità urbanistica […] tutte quelle situazioni che pongono l’immobile in conflitto con le previsioni riguardanti l’areale sul quale ricade l’immobile stesso.

3. Gli elementi di criticità legati all’immobile

Tutte quelle circostanze, non ricadenti nelle difformità, che possono portare oneri in testa all’aggiudicatario vengono definite come Criticità Tecniche.

La difformità però non è l’unico elemento che la perizia fa emergere dato che il CTU elenca anche una serie di altri problemi, tra i quali la non regolarità degli impianti, interventi edilizi da compiere, situazioni dove le opere edilizie devono essere completate o magari situazioni in cui devono essere costituite delle servitù per accedere fisicamente al bene. Tutte quelle circostanze, non ricadenti nelle difformità, che possono portare oneri in testa all’aggiudicatario vengono definite come Criticità Tecniche. In questo caso, è anche a cura del Professional Tecnico che redige il parere, se emergono nuovi elementi di criticità non elencati in perizia. Spesso infatti, il CTU non svolge specifiche indagini sull’immobile perché onerose oppure semplicemente perché non rientrano tra le “domande” del giudice e quindi è comune trovare una serie di dichiarazioni in cui vengono elencate tutte le verifiche che non si sono tenute in sede di sopralluogo. Questo “disclaimer” lascia solitamente un enorme buco nella “due diligence” svolta sull’immobile, vuoto che i Professional Tecnici di AstaInsieme sono pronti a colmare!

Conclusioni

La rete dei Professional Tecnici è infatti appositamente preparata ad affrontare i temi di urbanistica ed edilizia così da poter decidere se sia il caso o meno di approfondire determinate argomentazioni non svolte dalla perizia. Valuteranno di volta in volta quali indagini sviluppare e aggiungeranno nuovi elementi ricognitivi grazie ai quali sarà possibile dissipare con più forza i dubbi in coloro che vorrebbero partecipare in asta ma non possiedono gli strumenti adatti per muoversi in questo mondo fin troppo carico di incognite.
Un elemento che aggiunge ulteriore valore è poi la possibilità di sviscerare scenari futuri per l’aggiudicatario, pratica che il CTU non svolge affatto nella perizia.
“Ad oggi l’immobile è direzionale”: cosa succederebbe se si volesse convertire la sua destinazione d’uso portandola a residenziale? Quali sono le previsioni comunali sull’area a riguardo? E a quanto ammonterebbero indicativamente gli oneri da pagare per eseguire questa procedura? Dubbi del genere quindi possono trovare risposte chiare nei Pareri Tecnici a cura dei Professional Tecnici di AstaInsieme.


E voi avete mai manifestato l’interesse di un acquisto immobiliare in asta? Tutto quello che veniva elencato nella perizia era sufficiente per dissipare i dubbi all’acquisto? O avete sentito la necessità di coinvolgere un professionista che vi affiancasse e consigliasse? Commenta qua sotto l’articolo condividendo la tua esperienza e continua a seguire il blog di AstaInsieme per conoscere qualche trucco e tutte le novità e gli approfondimenti sul mondo delle aste giudiziarie immobiliari!

Professionista nel campo della pianificazione urbanistica con competenze legate al mondo della paesaggistica e dell'edilizia. Saper costruire avendo ben salda una consapevolezza dei contesti è sicuramente un ottimo punto di partenza per la progettazione, come formatore contribuisco alla creazione di quel background conoscitivo.
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