Non sempre “sconto del 50%” vuol dire fare un affare; analizziamo i vantaggi e svantaggi per gli acquirenti che si celano dietro a un prezzo di base d’asta estremamente favorevole.

L’articolo in breve
Decurtazione del valore di mercato in perizia, svalutazione del bene dovuta alla presenza di problematiche tecniche e/o legali, dinamica dei ribassi ad ogni vendita deserta sono le regole proprie del mercato delle aste giudiziarie che inevitabilmente hanno effetti sulle opportunità di acquisto degli utenti.
Tali variabili tipiche del mercato delle aste giudiziarie evidenziano come per l’acquisto di una casa all’asta gli utenti necessitino di un professionista esperto e con una competenza verticale sul mercato, in grado di trasformare i rischi in opportunità e capire quando sia il momento di fare un’offerta di partecipazione o piuttosto temporeggiare, nell’attesa di una nuova vendita e di un conseguente prezzo più favorevole.

La situazione

Gli immobili in asta sono spesso venduti ad un prezzo ribassato rispetto a quelli del libero mercato; questo rende il bene molto appetibile, ma in realtà le motivazioni di questo fenomeno risiedono in primis nei rischi percepiti nella vendita coattiva, cioè più problemi ha un bene più il prezzo si abbassa, poi nel calo del 25% che gli immobili subiscono ad ogni asta deserta al fine di ottenere il risultato di una vendita veloce al prezzo più alto possibile “attirando” la platea degli interessati con un prezzo sempre più favorevole.

Come affrontarla

Queste dinamiche spostano inevitabilmente gli equilibri del mercato.

L’abilità del compratore diventa quella di capire se un eccessivo ribasso significa dover affrontare molteplici problematiche o andare incontro a una gara che alzerà nuovamente il prezzo, se sia preferibile partecipare ad una vendita subito con l’offerta minima o aspettare il successivo ribasso e partecipare ad un prezzo più favorevole.

Ipotesi di approccio

La compensazione del rischio diventa così un’opportunità per gli acquirenti esperti, che hanno gli strumenti per capire l’entità e risolvere le problematiche di una vendita e nello stesso tempo approfittare del ribasso economico, così come la conoscenza esperta del mercato e il valore di vendita dei beni in una determinata zona sono l’indispensabile discrimine per decidere quando sia il momento giusto di partecipare ad una vendita.

Perché le case all’asta possono avere prezzi notevolmente inferiori rispetto a quelli del libero mercato?

Scopriamo insieme le dinamiche di ribasso nel mercato delle aste giudiziarie e come la svalutazione dei beni porti con sé possibilità e rischi che solo i professionisti del mercato possono volgere a proprio favore, capitalizzando al massimo i vantaggi dell’acquisto di una casa all’asta.       

1. La svalutazione dei beni in asta: compensazione delle problematiche e incentivo alla partecipazione.

La valutazione degli immobili sottoposti ad asta giudiziaria è subordinata alla rappresentazione dello stato di fatto e di diritto del bene, attuata dal CTU e riportata nella Perizia.

Nello svolgimento del suo incarico, il CTU analizza molteplici aspetti tecnici e legali del bene fino a definire un valore di mercato presunto in ossequio a quanto definito nell’estimo e nelle sue varie metodologie di stima; a quel punto, rispetto al valore ottenuto, si avrà “di default” una svalutazione del bene di circa il 15%-20% dovuta alla modalità di vendita in asta, alla quale si aggiungerà un’ulteriore svalutazione in caso di problematiche riscontrate quali la presenza di un occupante, di difformità, di pregiudizievoli non cancellabili, rischi di evizione, spese condominiali insolute ecc.

Questo ci fa capire che il numero e la gravità dei problemi incidono in modo direttamente proporzionale sulla valutazione del bene: più gravi sono i problemi, più basso è il prezzo…ma non finisce qui.

Ogni volta che il bene posto in asta non viene venduto, il successivo tentativo sarà pubblicizzato ad un prezzo ribassato del 20%-25%, così da rendere il bene più appetibile sul mercato e arrivare alla vendita.

2. La svalutazione dei beni dovuta a problematiche tecniche o legali: opportunità o rischio?

Per quanto riguarda gli acquirenti è evidente che acquistare ad un prezzo più basso significa massimizzare il valore del proprio denaro e/o riuscire ad accede ad un bene altrimenti inacquistabile.

Quando però questa opportunità è data dalla presenza di problemi tecnici o legali è vitale avere le capacità di identificare e saper risolvere le problematiche che giustificano la svalutazione e quindi avvalersi di uno specialista diventa un investimento imprescindibile in un percorso di acquisto in asta giudiziaria che voglia accedere a questa tipologia di beni immobili.

Di contro un bene ad un prezzo più alto corrisponderà ad una situazione intrinseca migliore, magari priva di occupanti o di una nuova costruzione, che avrà un prezzo più basso di quello di vendita nel libero mercato, ma comunque assoggettato alla regola del “visto e piaciuto”, spostando di conseguenza l’analisi su quanto sia sensato incorrere in tale rischio, rispetto al risparmio ottenibile, magari perché la vendita coinvolge un bene che altrimenti sul libero mercato non sarebbe mai accessibile, per l’esclusività della zona in cui è sito o per la particolare tipologia di immobile.

3. Attenzione a non lasciarsi ingolosire dalla dinamica dei ribassi!

Il secondo comma dell’art. 591 c.p.c. dispone che alla fissazione di un nuovo tentativo di vendita “il giudice può altresì stabilire diverse condizioni di vendita e diverse forme di pubblicità, fissando un prezzo base inferiore al precedente fino al limite di un quarto (e, dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, fino al limite della metà)”

In questo frangente è fondamentale, però partire dal presupposto che l’eccessivo ribasso di un bene può diventare un elemento dannoso per l’acquirente dato che un bene particolarmente appetibile è destinato a richiamare a sé l’attenzione di molteplici partecipanti che andranno inevitabilmente a promuovere una situazione di gara ai rialzi, provocando un probabile riallineamento del prezzo finale del bene con quello di mercato, uscendo così dai margini di convenienza iniziali o svuotando di contenuto la convenienza di comprare una casa all’asta invece che sul libero mercato.

In questo contesto diventa essenziale conoscere il valore di mercato degli immobili in una specifica zona, capire quanto margine di vantaggio economico ci possa essere nel partecipare prima ad un’asta immobiliare, pagando poco anziché pochissimo, ma evitando di ritrovarsi successivamente coinvolti in una gara a rialzi.

Conclusione
Il prezzo di vendita dei beni in asta immobiliare è quindi una variabile da contestualizzare e non un’insegna da rincorrere; l’esperienza e la professionalità di un Advisor assumono quindi un’importanza decisiva in questo mercato in quanto unico strumento a disposizione dell’utente per sapere come identificare e affrontare i problemi giustificanti un appetibile ribasso di un bene e saper identificare il momento giusto per partecipare ad una vendita e concludere un affare immobiliare.

Abbiamo visto come le dinamiche tipiche delle aste giudiziarie incidano sulle opportunità di acquisto dei compratori, ma qual è l’effetto di questi meccanismi nella realtà del debitore? Per approfondire questo argomento non perderti il prossimo articolo dove analizzeremo nel dettaglio questo tema.