Quando si acquista un immobile all’asta giudiziaria chi cancella l’ipoteca ed il pignoramento? Facciamo un po’ di chiarezza e scopriamo insieme perché non tutte le trascrizioni pregiudizievoli sono pericolose per l’aggiudicatario.

L’articolo in breve

Non sempre è semplice comprendere il contenuto della documentazione relativa al bene immobile oggetto di procedura esecutiva che ci piacerebbe acquistare all’asta giudiziaria immobiliare. Quando si parla di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli poi, il timore è sempre lo stesso: quali problemi potranno arrecarmi se mi aggiudicherò il bene? È utile sapere però che non tutte le formalità pregiudizievoli comportano un pericolo per l’aggiudicatario del bene. Ve ne sono alcune che vengono cancellate a cura e spese della procedura per ordine del Giudice dell’Esecuzione. L’ipoteca ed il pignoramento rientrano tra queste. Vediamo quindi perché non si deve avere timore di tutte le formalità pregiudizievoli.

La situazione

Se hai pensato almeno una volta di partecipare ad un’asta immobiliare avrai sicuramente incontrato nella documentazione di vendita la frase “l’immobile è venduto libero da iscrizioni ipotecarie e da trascrizioni di pignoramenti e le spese per la cancellazione delle stesse sono a carico della procedura”. Ma cosa significa veramente? Ed ancora, come vengono cancellate l’ipoteca ed il pignoramento?

Come affrontarlo

Niente paura! in questo articolo scopriremo insieme due tipologie di formalità pregiudizievoli che chi ha partecipato almeno una volta ad un’asta giudiziaria immobiliare ha sicuramente incontrato.

Ipotesi di approccio

Cercheremo brevemente di comprendere cosa sono un’ipoteca ed un pignoramento, e vedremo insieme perché proprio queste trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli non devono farci paura. Insomma in questo articolo scopriremo come non avere pregiudizi sulle pregiudizievoli…non su tutte almeno!

Leggendo la documentazione di vendita, possiamo trovare diverse formalità pregiudizievoli. Attenzione però, non tutte sono da temere!

Ve ne sono alcune, come l’ipoteca ed il pignoramento, che vengono cancellate a cura e spere della procedura esecutiva per ordine del Giudice dell’Esecuzione e che quindi non pregiudicheranno le ragioni dell’aggiudicatario del bene. In questo articolo andremo a scoprire quali sono le formalità pregiudizievoli delle quali non avere paura soffermandoci in particolar modo sull’ipoteca e sul pignoramento.  

1. Ipoteca ed il  pignoramento

Prima di comprendere come mai non ci dobbiamo spaventare di fronte ad alcune delle trascrizioni pregiudizievoli presenti nella documentazione che si riferisce all’immobile che desideriamo acquistare all’asta, è utile conoscere brevemente questi istituti; in particolar modo in questo articolo ci concentreremo sull’ipoteca e sul pignoramento e scopriremo come mai non dobbiamo avere pregiudizi su queste pregiudizievoli!

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che serve a tutelare il creditore contro il pericolo di insolvenza. Attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene oggetto della garanzia sia che appartenga al debitore sia che appartenga ad un terzo; inoltre conferisce al creditore il diritto di prelazione (diritto di essere soddisfatto per primo) sulla somma ricavata dall’espropriazione. L’ipoteca segue il bene sul quale è iscritta e si costituisce mediante iscrizione nei pubblici registri. Nel nostro ordinamento esistono tre tipi di ipoteca: l’ipoteca volontaria, l’ipoteca legale e l’ipoteca giudiziale.

Il pignoramento è l’atto con il quale ha inizio l’espropriazione forzata su istanza del creditore. La funzione è quella di vincolare i beni e sottrarli alla disponibilità del debitore; gli atti di disposizione compiuti dal debitore relativamente ai beni pignorati dopo che sia stato trascritto il pignoramento, infatti, sono inefficaci nei confronti del creditore procedente.

2. Perché alcune trascrizioni pregiudizievoli non sono pericolose per l’aggiudicatario?

Le trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli che abbiamo visto sopra non comportano alcun pericolo per l’aggiudicatario del bene. Questo accade perché ai sensi dell’art. 586 c.p.c. il Giudice dell’Esecuzione ordina la cancellazione delle trascrizioni di pignoramenti e delle iscrizioni di ipoteche che gravano sull’immobile. Secondo una recente sentenza della Corte di Cassazione, l’ordine del Giudice dell’Esecuzione comporta per il Conservatore dei Registri Immobiliari (o Direttore del Servizio di pubblicità immobiliare dell’Ufficio provinciale del territorio istituito presso l’Agenzia delle Entrate) l’obbligo di procedere alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli immediatamente, incondizionatamente ed indipendentemente dal decorso dei termini previsti per la proposizione delle opposizioni agli atti esecutivi contro il Decreto di Trasferimento stesso[1].  Questo è il cosiddetto effetto purgativo del Decreto di Trasferimento. In altre parole, grazie all’effetto purgativo del decreto di trasferimento, l’immobile oggetto della procedura sarà acquistato libero dalle trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli di cui stiamo parlando. L’aggiudicatario quindi può stare tranquillo, infatti non dovrà provvedere alla cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti e conseguentemente non dovrà nemmeno sostenere le spese necessarie per la cancellazione stessa.

Ma perché solo alcune trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli vengono cancellate a carico della procedura per ordine del Giudice dell’Esecuzione? Vengono cancellate quelle trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli che con la vendita forzata esauriscono la loro funzione. Questo accade perché il vincolo posto sull’immobile quando l’ipoteca viene iscritta ed il pignoramento viene trascritto, si trasferisce dal bene oggetto della procedura esecutiva alla somma ricavata una volta che il bene immobile viene aggiudicato ed il relativo prezzo viene saldato dall’aggiudicatario.

3. Eccezione: l’art. 508 c.p.c. e l’assunzione dei debiti da parte dell’aggiudicatario

Ai sensi dell’art. 508 c.p.c. l’aggiudicatario dell’immobile oggetto della procedura, con l’autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione, può assumere il debito con le garanzie ad esso inerenti. Questa è una modalità alternativa di pagamento del prezzo. L’aggiudicatario dell’immobile infatti può decidere di assumersi il debito in virtù del quale è stata avviata o proseguita la procedura esecutiva. In questo caso oltre a trovare un accordo tra l’aggiudicatario e il titolare della garanzia ipotecaria, è necessario richiedere l’autorizzazione da parte del Giudice dell’Esecuzione.  Anche se l’applicazione di questa possibilità nella pratica avviene raramente merita comunque un breve cenno perché rappresenta un’eccezione all’effetto purgativo del Decreto di Trasferimento. Può accadere infatti che il creditore non venga soddisfatto immediatamente e quindi abbia il diritto di conservare la garanzia ipotecaria.

[1] Cass. civ. Sez. Unite Sent., 14/12/2020, n. 28387.

Conclusioni

In questo articolo abbiamo visto che l’iscrizione di ipoteca e la trascrizione di pignoramento sono formalità pregiudizievoli delle quali non si deve avere timore. L’ordine di cancellazione di queste formalità, dato dal Giudice dell’Esecuzione ed inserito nel decreto di trasferimento, farà sì che le formalità stesse non comportino un pregiudizio per l’aggiudicatario del bene oggetto di procedura esecutiva.
L’ipoteca ed il pignoramento, non sono però le uniche formalità pregiudizievoli da tenere in considerazione quando si vuole partecipare ad un’asta giudiziaria immobiliare. Continua a seguirci per scoprire quali altre formalità pregiudizievoli puoi incontrare e se hai ancora dei dubbi lascia un commento a questo articolo e sarò felice di risponderti.