5 cose da sapere per chi partecipa alle aste immobiliari per la prima volta

Se hai intenzione di comprare casa e sei ancora alla ricerca dell’immobile adatto alle tue necessità, puoi valutare una modalità di acquisto diversa e altrettanto sicura partecipando alle aste giudiziarie immobiliari. Comprare casa all’asta è una soluzione da non sottovalutare e che può farti risparmiare oltre il 50% rispetto al reale valore di mercato.
Le aste, però, non sono tutte uguali perché i motivi che portano un bene immobile alla vendita giudiziaria sono diversi:

• nelle esecuzioni immobiliari le aste seguono un pignoramento immobiliare per un debito non pagato da parte di un soggetto che non è più in grado di pagare i creditori;
• nelle procedure concorsuali come fallimenti e concordati preventivi,  i debitori sono invece soggetti giuridici (ditte, attività, società);
• un bene va in asta anche a seguito di un contenzioso giudiziario, ovvero una causa civile in cui si richiede lo scioglimento di una comunione (ad esempio divisione dei beni tra coniugi che si separano e non trovano un accordo, divisioni ereditarie).
• AstaInsieme ti facilita la vita: ecco cosa deve sapere chi non ha mai partecipato alle aste immobiliari e si approccia per la prima volta al mondo delle aste giudiziarie.

AstaInsieme ti facilita la vita: ecco cosa deve sapere chi non ha mai partecipato alle aste immobiliari e si approccia per la prima volta al mondo delle aste giudiziarie.

1. Tutti possono comprare una casa all’asta

Il codice di procedura civile sancisce che “ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte”.

Una coppia in cerca della prima casa per convivere, un investitore, un risparmiatore che intende investire nel mattone oppure un proprietario che vuole cambiare casa. Quindi sì! Anche tu puoi partecipare ad un’asta giudiziaria e aggiudicarti l’abitazione che desideri.

E se non vuoi o non puoi essere presente, puoi incaricare un legale di fiducia che dovrà essere munito di procura speciale, garantendo il totale anonimato. Per questo motivo puoi avere bisogno dell’assistenza di un professionista che ti segua durante la preparazione dell’offerta e che conosca tutte le dinamiche dell’asta.

2. Conoscere lo stato d’occupazione di un immobile in asta: libero o occupato?

Quando cerchi una casa all’asta il primo aspetto che ti preoccuperà sarà se esistono titoli opponibili alla procedura che non ti permetteranno di avere subito il possesso della casa acquistata, ma questi sono casi piuttosto rari.

In tutti gli altri casi l’immobile potrà essere:

• Immobile libero
• Immobile occupato

Lo diciamo subito: la stragrande maggioranza degli immobili che troviamo in asta è occupata dall’esecutato. Questa situazione rappresenta spesso un pregiudizio da sfatare nei confronti delle aste: bisogna invece pensare che l’occupazione è il vero motivo per cui la casa è in vendita ad un prezzo notevolmente ribassato e che la liberazione è comunque certa.

Nel momento in cui si acquista casa tramite asta, il giudice dell’esecuzione emana un decreto di trasferimento dell’immobile a favore dell’acquirente che, diventando di fatto unico ed esclusivo proprietario, non dovrà neanche occuparsi delle spese di liberazione dell’immobile, che avverrà a cura del custode giudiziario, se è stato nominato, e a spese della procedura. Il decreto, infatti, munito di formula esecutiva, ordina l’immissione in possesso a favore dell’aggiudicatario e quindi la liberazione dell’immobile da chiunque lo occupi senza titolo.

Di conseguenza, anche se l’immobile è occupato, grazie alle recenti riforme si riesce a concludere il processo di acquisto ed entrare in casa in media in 4-6 mesi. Proprio nei casi più difficili non si va oltre i 9-12 mesi.

3. L’immobile all’asta si può (e si deve) visitare

Prima dell’asta è fondamentale visitare l’immobile al suo interno, per rendersi conto delle condizioni della casa, del contesto in cui è inserita e di altri aspetti non menzionati nella perizia. Questo è possibile grazie all’ausilio del custode giudiziario, se nominato dal Giudice, che fisserà una data e un orario per poter accedere alla visita della casa.

La visita all’immobile è davvero importante perché nelle aste giudiziarie vale il principio dell’acquisto come “visto e piaciuto”: una volta comprato, non si torna indietro. Un Advisor di AstaInsieme può accompagnarti alla visita: insieme potrete verificare lo stato dell’immobile e le sue potenzialità, così come valutare eventuali costi per ristrutturare ciò che non ti piace.

4. Esistono spese extra da considerare prima di acquistare una casa all’asta, quando si definisce il proprio budget di spesa

Acquistare una casa all’asta è certamente un risparmio, ma è anche vero che oltre il prezzo di aggiudicazione ci sono comunque dei costi da sostenere, esattamente come se comprassimo l’immobile da un privato. Le spese da preventivare per l’acquisto di una casa all’asta sono:

• Prezzo di aggiudicazione: per partecipare all’asta è necessario presentare un assegno di un valore pari al 10% del prezzo offerto a titolo di cauzione. Si tratta di un assegno circolare che verrà subito restituito in caso di mancata aggiudicazione, oppure trattenuto a titolo di acconto in caso di aggiudicazione definitiva. Il saldo lo potrai effettuare in media entro 60/90 giorni o comunque secondo le modalità e le tempistiche indicate nell’avviso di vendita.
• Costi di trasferimento: spese dovute a favore del professionista delegato alla vendita dell’immobile.
• Imposte e tasse: oggi variano dal 2% al 9% a seconda che si tratti di prima o seconda casa. Se compri tramite asta giudiziaria puoi richiedere che la base imponibile sia costituita dal valore catastale (detto anche “prezzo valore”), se inferiore al prezzo di acquisto. Stai attento a quei casi in cui la vendita è soggetta ad IVA.
• Spese condominiali arretrate se esistenti. Queste sono dovute solo per l’anno solare in corso e per l’anno precedente.
• Costi di regolarizzazione urbanistica e catastale: se presenti, sono preventivati di norma dal C.T.U. (tecnico incaricato dal Giudice che ha elaborato la perizia di stima dell’immobile), ma è sempre meglio chiedere al proprio tecnico di fiducia un riesame dei conteggi indicati e delle reali pratiche da effettuare dopo l’acquisto.

Uno specialista delle aste immobiliari AstaInsieme saprà prepararti un reale studio di fattibilità dell’operazione, comprensivo del preventivo totale di spesa.

5. Per acquistare una casa all’asta puoi chiedere un mutuo alla banca, fino al 100%

Puoi acquistare un immobile all’asta anche se non hai sufficiente denaro contante disponibile. Grazie, infatti, all’accordo tra l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) e i Tribunali, ottenere un mutuo in tempo per l’acquisto di una casa all’asta non è più una missione impossibile.

Basta controllare quali sono gli istituti di credito che agevolano mutui per le aste immobiliari (l’elenco delle banche aderenti è pubblicato qui) e rivolgersi alla banca almeno un mese prima rispetto alla data dell’asta. Nei tribunali in cui non sono attive le convenzioni, invece, esistono comunque altre modalità operative che ti permetteranno di comprare all’asta tramite mutuo. Ricorda, tuttavia, che un mutuo per acquistare casa in asta è differente dal comprare da privato, ad esempio il perito della banca non sempre potrà accedere all’immobile, né sarà possibile effettuare regolarizzazioni dell’immobile prima del mutuo.

Scegli il partner bancario giusto: se la burocrazia ti spaventa rivolgiti ad un consulente specializzato che ti aiuterà nel percorso fino all’erogazione del mutuo, per non rischiare di perdere la caparra e la casa.

Ricordati, infine, che puoi godere dei benefici fiscali se acquisti all’asta come prima casa.

Se sei arrivato fino qui…

Sei consapevole dell’opportunità delle aste, ma non sei sicuro di avere tutte le informazioni necessarie per trovare casa e hai paura di scontrarti con una procedura troppo complessa?

Su AstaInsieme puoi trovare diverse figure professionali specializzate con esperienza pluriennale nel mondo delle aste giudiziarie: ti possono assistere passo per passo, dalla ricerca della casa perfetta per te alla partecipazione all’asta fino alla conclusione dell’affare e all’eventuale ristrutturazione dell’immobile.

Cerca subito l’immobile all’asta più adatto alle tue esigenze.