Il decreto Sostegni bis prevede importanti agevolazioni fiscali per i giovani under 36 che intendono acquistare la prima casa. Scopriamo insieme quali sono le novità introdotte ripercorrendo il vademecum redatto dal Consiglio Nazionale del Notariato.
L’articolo in breve
Nell’articolo di oggi viene affrontato un tema caldo per i giovani under 36 che vogliono acquistare la loro prima casa. Il Decreto Sostegni bis, ha infatti introdotto alcune agevolazioni apposite per questa categoria di soggetti. Dopo avere compreso quali sono le imposte di cui si parla, vediamo quali siano i requisiti necessari per poter richiedere le agevolazioni. In particolar modo possono richiedere le esenzioni dalle imposte per l’acquisto della prima casa i giovani under 36 al momento del rogito che abbiano un valore ISEE inferiore ai 40.000,00 e che intendano acquistare abitazioni non considerate di lusso. Abbiamo inoltre visto cosa accade quando l’acquisto della prima casa sia soggetto ad IVA e come questa diventi per l’acquirente un credito di imposta. Abbiamo proseguito analizzando l’ipotesi esenzione dall’imposta sostitutiva per il giovane che richiede un mutuo o un finanziamento per l’acquisto di richiesta mutuo e finanziamento per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa. Abbiamo poi visto che le agevolazioni possono essere chieste per gli atti compiuti dal 26 maggio 2021 al giorno 30 giugno 2022. Infine abbiamo elencato brevemente le ipotesi di decadenza dalle agevolazioni.
La situazione
Il Decreto Sostegni bis[1], che detta misure urgenti connesse all’emergenza COVID-19, prevede, tra le altre disposizioni, alcune importanti agevolazioni fiscali volte a rendere meno oneroso l’acquisto della prima casa per i giovani under 36.
Perché accade
Questo si è reso necessario poiché nel nostro Paese l’acquisto di una casa è uno dei sogni di molte persone, ma spesso per i giovani che hanno un’età inferiore ai 36 anni non è così semplice riuscire ad acquistare una casa di proprietà.
Ipotesi di approccio
Orientarsi tra le formalità ed i requisiti richiesti dal Decreto Sostegni bis per poter beneficiare delle agevolazioni introdotte non è semplice ed ecco che interviene il Consiglio Nazionale del Notariato per chiarire alcuni punti fondamentali ed a cui prestare particolare attenzione.
Si può dare una decisiva “spinta” all’acquisto della prima casa da parte dei giovani under 36? Ci prova il Decreto Sostegni bis con l’introduzione di misure ed agevolazioni ad hoc. Vediamo insieme quali sono le agevolazioni ed i requisiti da rispettare per poterne beneficiare.
1. L’imposta di registro, ipotecaria, catastale e sostitutiva
Il Decreto Sostegni bis prevede l’esonero del pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali per i giovani under 36 che desiderano acquistare la loro prima casa. Cosa sono queste imposte? Scopriamolo insieme!
L’imposta di registro è un’imposta indiretta c deve essere he colpisce un trasferimento di ricchezza. È dovuta quando viene registrata una scrittura privata o un atto pubblico e la misura in cui deve essere corrisposta dall’acquirente dipende dal valore espresso nella scrittura stesa. Dal 1° gennaio 2014 l’aliquota da applicare per il calcolo dell’imposta di registro dovuta nel caso di acquisto della prima casa è pari al 2%. Così ad esempio nel caso in cui venga stipulato un atto di compravendita di un immobile adibito a prima casa del valore di € 100.000,00 (centomila) l’imposta di registro dovuta per sarà di € 2000,00 (duemila).
L’imposta ipotecaria è un’imposta indiretta che deve essere pagata ogni qualvolta vengano eseguite delle formalità nei pubblici registri immobiliari, come ad esempio trascrizioni, iscrizioni, annotazioni, rinnovazioni o cancellazioni.
L’imposta catastale è un’imposta dovuta sulle volture catastali per il trasferimento degli immobili sia esso a titolo oneroso che a titolo gratuito; è dovuta anche per la costituzione di ipoteche o di altri diritti sugli immobili.
L’imposta sostitutiva è un tributo pagato al posto di una o più imposte diverse. Quando si stipula un mutuo con durata superiore ai 18 mesi per l’acquisto di un immobile, l’imposta sostitutiva, sostituisce, appunto, l’imposta ipotecaria, di registro, di bollo e catastale. Il calcolo per determinare l’ammontare dell’imposta si effettua applicando all’importo richiesto l’aliquota dello 0,25% nel caso di acquisto di prima casa.
Compreso cosa siano queste imposte e le loro differenze andiamo a conoscere quali sono le novità introdotte dal Decreto Sostegni bis.
2. I requisiti necessari per richiedere l’agevolazione e le tipologie di immobile a cui si applica
Come dicevamo il Decreto Sostegni bis ha introdotto diverse agevolazioni per i giovani che intendono acquistare la loro prima casa. Ovviamente sarà necessario rispettare alcuni requisiti al fine di poterne godere. Innanzitutto occorrerà rispettare il requisito dell’età, poiché le agevolazioni fiscali del decreto Sostegni Bis sono ad esclusivo favore di tutti coloro che non abbiano ancora compiuto il trentaseiesimo anno di età nell’anno in cui l’atto viene rogitato. In altre parole, al fine di determinare l’età del richiedente, si prende in considerazione il momento dell’atto conclusivo dell’iter di compravendita di un immobile: il rogito notarile. Altro requisito che deve possedere chi intende usufruire delle agevolazioni sopra riportate è quello di avere un valore dell’indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) non superiore ad € 40.000,00 (quarantamila) euro annui; questo requisito, non previsto nella bozza del Decreto, riduce la platea dei destinatari dell’agevolazione a coloro che non superano la soglia ISEE approvata nel testo definitivo.
Altro requisito richiesto è che il giovane acquisti la prima casa. Per comprendere quali siano requisiti necessari per ottenere l’agevolazione prima casa si deve fare riferimento al Testo Unico delle Disposizioni concernenti l’Imposta di Registro (TUIR)[2] il quale elenca tre condizioni necessarie[3]. L’abitazione oggetto di trasferimento deve inoltre essere ad uso abitativo e non di lusso. Sono pertanto esclusi gli immobili a destinazione commerciale e quelli che rientrano nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) ed A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).
3. L’Acquisto da impresa, il credito di imposta IVA e l’esenzione fiscale per i mutui
Se l’acquisto della prima casa è soggetto ad iva poiché avviene direttamente da un’impresa costruttrice, il giovane acquirente che presenta i requisiti sopra elencati ad eccezione del limite del valore ISEE non richiesto in questo caso, matura un credito di imposta dello stesso ammontare dell’iva corrisposta per l’acquisto dell’abitazione. Tale credito può essere portato in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentate dopo la data in cui il credito viene acquisito. Le imposte dovute per gli atti elencati potranno essere diminuite per lo stesso ammontare dell’IVA corrisposta per l’acquisto dell’abitazione. Il credito di imposta potrà essere utilizzato anche in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche che sono dovute in base alla dichiarazione presentata successivamente alla data dell’acquisto dell’immobile. È importante sottolineare che questo credito di imposta non darà mai luogo a rimborsi dunque verrà mai “trasformato” in liquidità per l’acquirente dell’immobile.
Tra le agevolazioni del Decreto Sostegni bis rientra anche l’esenzione dell’imposta sostitutiva dovuta nella misura dello 0,25% per i finanziamenti e mutui che vengono erogati per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa. Al fine di usufruire di questa agevolazione il mutuatario, dunque il giovane che richiede il mutuo o il finanziamento, deve dichiarare di possedere i requisiti sopra richiamati.
4. Periodo di validità delle agevolazioni e decadenza dai benefici
L’applicazione delle misure contenute nel decreto sostegni bis riguarda gli atti stipulati dal 26 maggio 2021, data di entrata in vigore del decreto legge, al giorno 30 giugno 2022.
Ma quali sono i casi nei quali si decade dalle agevolazioni contenute nel decreto Sostegni Bis?
- Dichiarazione mendace dunque la dichiarazione non veritiera che viene resa da un soggetto riguardo alla propria identità, o ad altre qualità riguardanti la propria persona.
- Alienazione della dell’abitazione prima di 5 anni dall’acquisto nel caso in cui non segua l’acquisto di altra abitazione entro un anno.
- Mancata alienazione della precedente prima casa entro un anno dall’acquisto.
Nell’ipotesi in cui vengano meno i presupposti necessari per godere delle agevolazioni “prima casa” o l’Agenzia delle Entrate riscontri l’insussistenza di alcuni dei requisiti, l’imposta di registro dovrà essere corrisposta in misura pari al 9%, le imposte ipotecaria e catastale in misura pari ad € 50,00 (cinquanta) cadauna, mentre l’imposta sostitutiva sull’eventuale mutuo o finanziamento richiesto sarà del 2%. Verranno poi applicati interessi e sanzioni.
[1] Decreto Legge del 25 maggio 2021 n. 73 recante “Misure urgenti connesse all’emergenza da COVID-19 per le imprese, il lavoro, i giovani, l salute e i servizi territoriali”
[2] TUIR 26 aprile 1986 n. 131)
[3] Le condizioni elencate sono le seguenti:
- l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente abbia, o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza o nel Comune nel quale svolga la propria attività.
- L’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel comune dove è situato l’immobile acquistato
- L’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote di comproprietà o in regime di comunione legale, in tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, anche nuda, o di diritti reali di godimento su altra casa di abitazione acquistata dall’acquirente o dal coniuge con agevolazione “prima casa”.
Conclusioni
In questo articolo abbiamo visto come il Decreto Sostegni bis, abbia dettato alcune misure riguardanti le agevolazioni fiscali finalizzate a sostenere ed incentivare l’acquisto della prima casa da parte dei giovani under 36. In particolare lo stesso Decreto ha previsto le esenzioni per alcune tipologie di imposte nonché un credito di imposta pari all’iva versata in caso di acquisto prima casa direttamente da un’impresa costruttrice. Non resta che attendere per conoscere quali saranno gli effetti che queste misure avranno sul mercato immobiliare e se effettivamente porteranno ad una maggiore incidenza di acquisti di prima casa da parte di giovani.
Se sei un giovane under 36 che desidera acquistare la sua prima casa e sei interessato ad approfondire alcuni aspetti di questo articolo, se hai dei dubbi o semplicemente vuoi condividere la tua esperienza, non esitare a commentare qui sotto.
Buongiorno un chiarimento se possibile. Un giovane di 25 anni socio e amministratore di Azienda Agricola, quindi soggetto solo alla imposta sui terreni in usufrutto, non dichiarando redditi può accedervi?
Grazie mille
Buonasera Massimo,
Dalla sua domanda si evince che il soggetto interessato rispetta sicuramente il limite di età richiesto per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali. É utile precisare che l’art. 64 del Decreto Legge n. 73/ 2021, tra gli altri requisiti necessari per beneficiare delle agevolazioni fiscali, richiede che l’Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) non sia superiore ad € 40.000,00, e dunque non menziona il reddito. Benché reddito ed ISEE vengano talvolta confusi, quest’ultimo non è una mera somma numerica ma è il risultato ponderato di un intreccio di variabili. Il mio consiglio è quello di recarsi presso gli uffici del proprio Comune di appartenenza o presso un centro di assistenza fiscale (CAF) al fine di verificare se anche il requisito ISEE richiesto è nel suo caso rispettato.