Il Certificato di Destinazione Urbanistica – CDU – cos’è e quando è necessario

L’articolo in breve

Il Certificato di Destinazione Urbanistica è un documento necessario quando avviene una compravendita di terreni e di passaggi di proprietà che prevedano la presenza di fabbricati di almeno 5.000 mq e che costituiscano pertinenze di edifici censiti al catasto fabbricati.

All’interno di questo documento sono riportate tutte le previsioni urbanistiche ed i vincoli sovraordinati ricadenti sul suolo per il quale si richiede il CDU.

Il documento è necessario perché funge da “vetrina” per tutte le potenzialità ed i deficit edificatori nel momento del passaggio di proprietà. Normato dall’art. 30 del D.P.R. 380/2001, il CDU contiene specifici stralci degli strumenti urbanistici, nell’articolo vedremo quali sono, cosa fare per richiederlo all’ufficio competente dell’amministrazione pubblica, la sua durata a seguito del rilascio ed i costi da affrontare per il suo ottenimento.

Con il D.L. semplificazioni e l’introduzione dello “stato legittimo dell’immobile” per mezzo del nuovo art. 9-bis, comma 1-bis del D.P.R. 380/01, si è reso sempre più necessario conoscere in maniera esaustiva tutte le previsioni urbanistiche ricadenti sull’immobile o il terreno alla quale compravendita siamo interessati. Il Certificato di Destinazione Urbanistica è il documento previsto dall’ordinamento che ci viene in aiuto, una sorta di carta di identità dei suoli rilasciata dal comune, all’interno della quale è possibile venire a conoscenza delle previsioni urbanistiche sull’area per la quale viene richiesto. Ultimamente si è parlato di CDU anche in relazione alla circolare dell’AdE n. 2/E del 14 febbraio 2020, che riteneva il CDU un documento fondamentale da allegare alle comunicazioni relativamente al bonus facciate per gli immobili interessati dagli interventi. Vediamo di seguito cosa comprende questo documento e come attivarsi per richiederlo.

La situazione

L’articolo 30 del D.P.R. 380/2001 introduce l’obbligo di allegare il Certificato di Destinazione Urbanistica in passaggi di proprietà di terreni o fabbricati al di sopra di 5.000 mq pertinenziali. Il notaio, al momento del rogito richiede tale documento al fine di perpetrare lo stato legittimo dei terreni e degli immobili oggetto dell’atto.

Perché accade affrontarlo

La funzione del cosiddetto CDU è principalmente quella di riportare tutte le previsioni urbanistiche, comprendenti di indici edificatori, così come i vincoli ricadenti sull’area oggetto di vendita o passaggio. In questo modo attraverso estratti di mappa o delle Norme Tecniche di Attuazione degli strumenti di governo del territorio, sarà possibile individuare facilmente le linee di azione in termini di interventi edilizi sull’area.

Soluzione

Ottenere il CDU è semplice, basterà fare richiesta al Comune nel quale il terreno o l’immobile si trovano, pagare alcune marche da bollo ed entro 30 giorni dal momento della richiesta la documentazione verrà rilasciata dall’ufficio competente. Nel seguente articolo vediamo più nel dettaglio questi passaggi.

Nelle compravendite dei terreni e degli immobili sopra i 5.000 mq come anche in altri atti di scioglimento di diritti reali nei suddetti beni è prevista la presentazione del certificato di destinazione urbanistica. Vediamo insieme cos’è il CDU e quando è necessario ai sensi dell’art. 30 del D.P.R. 380/2001.

1. Le previsioni e gli indici all’interno del CDU

Quali sono quindi le previsioni contenute all’interno dei CDU? Gli strumenti della pianificazione urbanistica hanno l’obiettivo di dare uno sviluppo organico alla città e lo fanno dettagliando le norme sui singoli suoli e sulle proprietà. Il CDU non è altro che il documento che localizza tramite i riferimenti catastali un terreno o un immobile ed estrapola dalla mappatura comunale, e quella sovraordinata, tutti gli elementi previsionali e vincolanti sull’area. Giusto per nominarne alcune:

• Gli indici edificatori del Piano Regolatore Comunale quali le altezze massime degli edifici, l’indice fondiario, il rapporto di copertura etc. etc.;
• I vincoli della disciplina paesaggistica;
• I vincoli cosiddetti “ministeriali”, quelli legati alle fasce di rispetto dalle strade, dai cimiteri, dalle carceri etc. etc.;
• Il livello di pericolosità idraulica, idrogeologica o sismica;
• Estratti delle Norme Tecniche di Attuazione ricadenti sull’area.

Ne segue necessariamente che tutti i suddetti dati, riuniti in un unico documento, ci restituiscono un quadro ben dettagliato delle potenzialità edificatorie collegate al terreno per il quale il CDU viene richiesto; ma non solo, è anche un documento necessario onde evitare la commissione di abusi a seguito di una compravendita.

2. Come richiedere il CDU e qual è la durata della sua validità

La richiesta del CDU può essere inoltrata esclusivamente dal proprietario del terreno, o da un erede nel caso di una successione. È prevista inoltre la richiesta da terzi a mezzo di delega alla quale allegare i documenti di identità del proprietario e del delegato. Questo è il caso in cui, ad esempio, venga affidato l’incarico ad un tecnico di parte per reperire la documentazione necessaria allo svolgimento di una due diligence propedeutica ad una compravendita immobiliare legittima.

Una volta presentata domanda, telematicamente o fisicamente, l’ufficio competente ha 30 giorni di tempo per predisporne il rilascio a cura del dirigente o il responsabile dell’ufficio stesso.

La durata del certificato a seguito del suo rilascio è di un anno; attenzione però, nel caso in cui l’amministrazione adottasse o approvasse nuovi strumenti urbanistici o varianti agli stessi, il CDU rilasciato in precedenza non avrebbe più validità poiché le previsioni urbanistiche scritte al suo interno potrebbero non rispecchiare più quelle dei nuovi strumenti.

3. I costi da affrontare per richiedere il CDU

I costi minimi che si possono prevedere a fronte della richiesta di un Certificato di Destinazione Urbanistica sono legati alle due marche da bollo da 16,00 € ciascuna, per un totale di 32,00 €. La prima marca da bollo è da consegnare al momento della richiesta di CDU mentre la seconda da apportare alla sua emissione. Un’attenzione in particolare va riposta nella lunghezza del CDU stesso; infatti, dovrà essere corrisposta una marca da bollo da 16,00 € per ogni quattro pagine del certificato stesso. Ne consegue che più previsioni urbanistiche e vincoli gravano sull’area, più il documento si comporrà di pagine aggiuntive atte a descrivere al meglio tali previsioni, aumentando il numero di marche da bollo e quindi il costo totale del certificato richiesto.

Conclusioni
L’obbligo di legge impone che si alleghi il CDU ad atti di compravendita di terreni o successioni, ma è possibile avere un’idea sulle previsioni urbanistiche di un suolo che ancora non è in nostro possesso e per il quale non abbiamo le deleghe necessarie per richiedere un CDU?

Ormai i comuni possiedono sistemi informatizzati per consultare in autonomia la cartografia inerente agli strumenti di governo del territorio; quindi, la risposta è sì, è possibile conoscere le previsioni urbanistiche anche senza avere in mano un CDU.

Riprendendo però il parallelismo con la carta di identità fatto ad inizio articolo, verificare in autonomia le previsioni urbanistiche è come descrivere una persona avendola davanti agli occhi senza averne letto la carta di identità: alcuni elementi saltano all’occhio poiché evidenti, per altri invece è necessario l’approfondimento dato dal documento.

Conoscevate già il CDU? Avete avuto esperienze o problematiche legate al recepimento di tale documento? Parlatecene qua sotto nella sezione commenti dell’articolo e vediamo se riusciamo a impostare una conversazione costruttiva sull’argomento.