Con il Decreto Sostegni Bis (art. 64 commi 6 -8 del D.L. 73/2021) sono state previste alcune agevolazioni per l’acquisto prima casa da parte dei giovani under 36. A chiarire alcuni dubbi interpretativi è intervenuta l’Agenzia delle Entrate.

L’articolo in breve

Con il Decreto Sostegni Bis sono state introdotte alcune agevolazioni per i giovani che intendo acquistare la prima casa. In particolare si tratta di alcuni tributi che vengono aboliti e la possibilità di utilizzare l’eventuale versamento l’iva al 4% come credito di importa da utilizzare in determinate circostanze.

Il Decreto però ha suscitato alcuni dubbi interpretativi dai quali è scaturita un’incertezza a causa della quale molti giovani Under 36 intenzionati ad acquistare la prima casa hanno rinunciato a sfruttare le agevolazioni.

A fare un po’ di chiarezza è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la Circolare n 12/E del 18 ottobre 2021. L’agenzia si è soffermata su alcuni punti spinosi come ISEE, anno di rogito dell’atto, reddito corrente e acquisto case all’asta. Nell’articolo vedremo l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate n merito a questi punti.

Il problema:

Il Decreto sostegni Bis (D.L. 73/2021 convertito dalla legge 23 luglio 2021, n. 106) nel dettare misure per fronteggiare l’emergenza derivante dalla pandemia da COVID – 19, ha previsto alcune agevolazioni per i giovani under 36 che intendono acquistare la prima casa. Per ottenere tali agevolazioni devono essere rispettati alcuni requisiti, come periodo di stipula dell’atto di compravendita, limite ISEE ed età degli acquirenti (per un approfondimento art …inserire link articolo agevolazioni prima casa under 356).

Perché accade:

Il contenuto della norma però ha destato alcuni dubbi interpretativi in merito proprio ai requisiti da possedere al fine di poter beneficiare delle agevolazioni. Tutto ciò ha reso incerto l’utilizzo delle agevolazioni stesse da parte dei giovani che sarebbero stati interessati a fare il grande passo ed acquistare la prima casa.

L’orientamento dell’Agenzia delle Entrate:

A fare chiarezza è intervenuta la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 12/E del 14 ottobre 2021, la quale ha proprio avuto lo scopo di sciogliere alcuni di questi dubbi proponendo la propria interpretazione della disciplina introdotta dal Decreto Sostegni Bis.

1. I requisiti necessari per ottenere le agevolazioni per l’acquisto prima casa giovani under 36

Con il Decreto Sostegni Bis (D.L. 73/2021 all’art. 64 commi da 6 a 8) vengono introdotte alcune agevolazioni per i giovani under 36 che intendono acquistare la prima casa. A norma del medesimo articolo, i benefici sono applicabili alla compravendita ed all’eventuale mutuo stipulati tra il 26 maggio 2021 ed il 30 giugno 2022. Al fine di poter beneficiare di queste agevolazioni i giovani che vogliono acquistare la loro prima casa devono possedere alcuni requisiti, ed è proprio intorno a questi requisiti che sono nati dubbi interpretativi che hanno portato molti giovani a rinunciare alle agevolazioni.

L’Agenzia delle Entrate ha ripercorso i punti salienti della normativa proponendo la propria interpretazione.

Tra i requisiti richiesti infatti generavano particolari dubbi quello relativo all’ISEE, all’età di chi intende acquistare l’immobile, al co-acquisto ed all’acquisto dell’immobile in asta.

2. L’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha fornito la propria interpretazione di alcuni dubbi con la Circolare n. 12/E del 14 ottobre 2021. In particolar modo si è focalizzata sull’ISEE entro i 40 mila euro affermando che il requisito si applica anche alle compravendite soggette ad iva, eventualità non prevista dal testo della legge; l’indicatore è quello che si calcola sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto  nel secondo anno solare che precede la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (c.d. Dsu), quindi per fare un esempio per gli atti che verranno stipulati nel 2022 l’ISEE da prendere come riferimento è quello dell’anno 2020.

Il momento di presentazione della Dsu, dovrà essere antecedente rispetto all’atto di compravendita poiché secondo l’Agenzia delle Entrate il requisito dell’ISEE deve essere già presente o almeno contestuale alla data di stipula del contratto.

Nel caso in cui si presenti una situazione che comporta una variazione significativa della situazione lavorativa, patrimoniale o economica rispetto a quanto certificato della Dsu dall’acquirente o dei componenti del nucleo familiare, l’interessato può fare ricorso “all’ISEE corrente”, e dunque l’ISEE che si basa sui redditi degli ultimi 12 mesi (o addirittura degli ultimi 2 mesi in caso di ipotesi particolari). Il giovane che vuole acquistare la prima casa e godere delle agevolazioni potrà dunque fare ricorso a quest’ultima ipotesi nei casi in cui abbia subito una sospensione, riduzione o perdita dell’attività lavorativa, di interruzione di trattamenti previdenziali o assistenziali ed indennitari, o nei casi di diminuzione rispetto all’ISEE ordinario superiore al 25% del reddito familiare complessivo o al 20% della situazione patrimoniale.

Per quanto riguarda il requisito dell’età, una prima interpretazione della norma, sembrava voler concedere i benefici ai soggetti che non abbiano compiuto il 36° anno di età il giorno del rogito. L’Agenzia, al contrario, fa intendere che il riferimento sia all’anno in cui viene stipulato l’atto, così chi stipula nel 2022 dovrà compiere il 36° anno di età nel 2023, ed allo stesso modo chi stipula nel 2021 dovrà compiere il 36° anno di età nel 2022.

Sempre in riferimento all’età, nel caso in cui un acquirente under 36 acquisti l’immobile prima casa insieme ad un alto soggetto che non presenta i requisiti per ottenere le agevolazioni, queste ultime saranno applicate solo per il valore acquistato dal soggetto under 36.

In ultimo, la circolare conferma l’applicabilità delle agevolazioni spettanti agli under 36 anche acquistano la prima casa all’asta (questa linea è invero già stata anticipata dall’interpello n. 653/2021); la conferma assume particolare rilievo in considerazione dei prezzi veramente vantaggiosi a cui sono venduti alcuni immobili all’asta.

3. I Tributi

Per ciò che riguarda i tributi che vengono aboliti è utile fare una distinzione tra compravendite non imponibili a iva, dunque quelle tra privati, e compravendite imponibili a iva, per esempio quando si acquista da un costruttore. Nelle prime vengono azzerate le imposte di registro, catastale ed ipotecaria ed abolite l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali. Nelle vendite imponibili a iva, secondo l’Agenzia delle Entrate, non prevede l’applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, ma restano il bollo, le tasse ipotecarie ed i tributi catastali. L’iva del 4% deve essere corrisposta all’impresa venditrice, ma il soggetto che la versa maura un credito di imposta di valore corrispondente a quello dell’iva versata. il credito non può essere rimborsato ma può essere utilizzato per diversi scopi:

• per pagare imposte di registro, catastale, ipotecaria, sulle successioni e donazioni dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
• per pagare l’Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi che sia presentata in data successiva rispetto alla data dell’acquisto
• per compensare somme dovute a titolo di contributi previdenziali o assistenziali, ritenute di acconto, o premi per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali.

Inoltre nel caso venga richiesto il mutuo, l’agevolazione che spetta ai giovani under 36 in possesso dei requisiti richiesti, azzera l’imposta sostitutiva, le imposte di registro ipotecarie e di bollo.

Conclusioni

Con il Decreto Sostegni Bis (D.L. 73/2021 all’art. 64 commi da 6 a 8) vengono introdotte alcune agevolazioni per i giovani under 36 che intendono acquistare la prima casa. Alcuni punti dell’articolo risultano però di difficile interpretazione.

L’Agenzia delle Entrate ha fornito la propria interpretazione di alcuni dubbi con la Circolare n. 12/E del 14 ottobre 2021. Nella Circolare vengono affrontati alcuni punti salienti come il limite del 36° anno di età al momento del rogito, l’ISEE, e la variazione della situazione economica degli acquirenti.

Inoltre si torna a parlare dei Tributi che vengono abbonati e di cosa accade nel caso in cui debba comunque essere corrisposta l’iva al 4%.

Il tema è certamente caldo e di grande attualità, soprattutto per tutti i giovani under 36 che intendono acquistare la loro prima casa.

Se hai dei dubbi, desideri chiarimenti o vuoi condividere la tua esperienza non esitare a commentare l’articolo. Invito a richiede maggiori informazioni