I requisiti soggettivi per poter accedere al credito d’imposta: coniuge, familiare convivente, conduttore, le detrazioni fiscali spettano anche a chi non è proprietario!

Al beneficio delle detrazioni fiscali, oltre ai proprietari e/o comproprietari di un immobile, possono accedervi anche i familiari conviventi con il detentore dell’immobile (coniuge, parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado) purché la detenzione sia attestata da un contratto di locazione e/o da un comodato registrato, il componente dell’unione civile, il coniuge separato, ed il convivente more uxorio.

Con l’introduzione nel panorama delle detrazioni fiscali del Superbonus 110%, sono molte le persone che si stanno scontrando per la prima volta con gli intricati concetti legati al mondo del credito d’imposta. Molti di questi termini e concetti erano già esistenti e utilizzati con l’applicazione delle precedenti detrazioni; oggi, il richiamo a vecchie normative e le innumerevoli risposte ad interpelli e chiarimenti rilasciati successivamente da parte dell’Agenzia delle Entrate, rendono decisamente più complessa la lettura dell’impianto normativo.

Con il presente articolo faremo luce su chi sono i soggetti che potranno usufruire e/o cedere il proprio credito di imposta, spiegheremo cosa significa cedere il proprio credito di imposta, quali sono i crediti cedibili, come fare per cedere tali crediti e quanto costa cederli.

1. Cos’è la cessione del credito di imposta?

Con la Legge n. 77 del 17/07/2020, ovvero la legge di conversione del Decreto Legge n. 34 del 19/05/2020, è stata data la possibilità di optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente:

• Per un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto;
• Per la cessione di un credito d’imposta.

Pertanto, per gli interventi di: Recupero del patrimonio edilizio (Bonus Casa), Efficienza energetica (Ecobonus), Adozione di misure antisismiche (Sismabonus), Recupero o restauro delle facciate esterne (Bonus Facciate), Installazione impianti fotovoltaici (Bonus Casa), Installazione colonnina ricarica dei veicoli elettrici (Bonus Casa) e gli interventi ricadenti nel Superbonus 110%, sarà possibile utilizzare direttamente del credito di imposta scaturito dai lavori tramite uno sconto sull’importo della fattura fino a un importo massimo pari al corrispettivo della detrazione fiscale oppure optare per una cessione a soggetti terzi (Istituti di credito, Assicurazioni, Soggetti privati, ecc…) fino ad un importo massimo pari al corrispettivo della detrazione fiscale.

Pertanto, optando per la prima opzione, il soggetto beneficiario usufruirà della detrazione nell’esatto istante in cui verrà emessa la fattura, anziché nei 5 o nei  10 anni successivi, in quanto si troverà decurtato dall’importo lavori che dovrà saldare, la cifra del credito fiscale maturato in base all’intervento (50% Bonus Casa, 90% Bonus Facciate, ecc…); con la seconda opzione, il soggetto beneficiario usufruirà della detrazione solo dopo aver saldato l’intero importo della fattura, in quanto, al pagamento dei lavori ricadenti in una delle detrazioni fiscali di cui sopra, il soggetto beneficiario potrà recarsi presso un soggetto terzo a cui potrà cedere il suo credito fiscale. Alcuni degli istituti di credito propongono, al beneficiario delle detrazioni fiscali, un prestito per poter saldare le fatture; un prestito che poi sarà estinto a fine lavorazioni mediante la cessione del credito fiscale in favore al creditore; per aver una miglior comprensione per tale opzione si consiglia di rivolgersi al proprio Istituto di Credito di fiducia.  

SCONTO IN FATTURA

Utilizzo diretto della detrazione fiscale mediante uno sconto applicato all’importo lavori

Esempio:

• Lavori per sostituzione di infissi
• Importo Lavori: 50.000,00 €
• Aliquota detrazione fiscale 50%
• Importo in fattura: 25.000,00 €

 CESSIONE DEL CREDITO

Utilizzo diretto della detrazione fiscale mediante la cessione a soggetti terzi da eseguire a fine lavorazioni

Esempio:

• Lavori per sostituzione di infissi
• Importo Lavori: 50.000,00 €
• Aliquota detrazione fiscale 50%
• Importo in fattura: 50.000,00 €
• Importo derivante da cessione del credito: 25.000,00 €*

* Tale importo potrebbe esser inferiore a causa delle trattenute applicate dall’istituto finanziario.

2. Quali sono i crediti fiscali cedibili?

Ai sensi dell’art. 121 comma 2 della L. 77/2020 i crediti fiscali ad oggi cedibili sono:

• Recupero del patrimonio edilizio (Bonus Casa);
• Efficienza energetica (Ecobonus);
• Adozione di misure antisismiche (Sismabonus);
• Recupero o restauro delle facciate esterne (Bonus Facciate);
• Installazione impianti fotovoltaici (Bonus Casa);
• Installazione colonnina ricarica dei veicoli elettrici (Bonus Casa);
• Interventi di riqualificazione energetica e di adeguamento sismico per cui ne derivi un salto minimo di 2 classi energetiche (Superbonus 110).

3. Chi può usufruire e/o cedere il credito di imposta?

Andiamo ora a individuare, per ogni bonus fiscale riconosciuto, i titolari ammessi alla detrazione che potranno usufruire di uno sconto immediato in fattura o cedere il proprio credito a soggetti terzi.

Per quanto riguarda la detrazione fiscale relativa al RECUPERO PATRIMONIO EDILIZIO possono usufruire di tale bonus tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), residenti o meno in Italia.

Oltre ai proprietari degli immobili potranno usufruire delle agevolazioni fiscali anche i titolari di diritti reali/personali di godimento che sostengano le spese sugli immobili oggetto di intervento; si riporta, a titolo esemplificativo, alcuni esempi:

• nudi proprietari;
• titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, diritto d’uso, diritto di abitazione o di superficie);
• locatari o comodatari;
• imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce.

Inoltre hanno diritto alla detrazione, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture, anche i seguenti soggetti:

• il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado);
• il coniuge separato assegnatario dell’immobile;
• il componente dell’unione civile;
• il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato.

In questi casi ai rispettivi beneficiari spettano le detrazioni anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile e che vi sia stata una preventiva autorizzazione da parte del proprietario all’esecuzione dell’intervento.

Nel caso di due comproprietari di un immobile, se la fattura e il bonifico sono intestati ad uno solo di essi, ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto che non è stato indicato nei predetti documenti, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta.

Inoltre, potrà usufruire delle detrazioni fiscali il promissario acquirente se è stato stipulato un contratto preliminare di compravendita (registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi con cui si fa valere la detrazione), esegue gli interventi a proprio carico e sia stato immesso nel possesso dell’immobile.

Per quanto riguarda invece le detrazioni fiscali di ECOBONUS e SISMABONUS, oltre a quanto già riportato per il RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZO, possono usufruire delle detrazioni fiscali tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sui redditi delle società (IRES).

Infine, limitatamente al SUPERBONUS, potranno usufruire delle detrazioni:

• Condomini;
• Persone fisiche, al di fuori dall’esercizio di attività di impresa, arte o professione con riferimento agli interventi su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari posseduti da un unico proprietà o in comproprietà da più persone fisiche;
• Persone fisiche, al di fuori dall’esercizio di attività di impresa, arte o professione limitatamente agli interventi su numero massimo di 2 unità immobiliari;
• Istituti autonomi di case popolari (IACP);
• Cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
• Organizzazioni non lucrative di utilità sociale (art. 10 D.lgs. 460 del 04/12/1997);
• Associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nel registro.

4. esistono spese extra da considerare prima di acquistare una casa all’asta, quando si definisce il proprio budget di spesa

La cessione del credito viene eseguita previo accordo fra il soggetto cedente (il beneficiario delle detrazioni) e il cessionario (il soggetto che acquista il credito), pertanto la stessa cessione sarà regolata da un contratto scritto dove sarà altresì previsto il prezzo della stessa cessione, ossia il prezzo che sarà versato dal cessionario al cedente a fronte del valore del credito ceduto. Ad oggi, sono numerosi i soggetti che si dichiarano disponibili all’acquisto dei crediti fiscali e ognuno propone la sua offerta economica che varia a seconda della tipologia di detrazione fiscale. Orientativamente si dica che per l’acquisto di crediti derivanti dal SUPERBONUS il prezzo di acquisto oscilla fra un 84% e un 94% del valore del credito ceduto mentre per tutte le altre tipologie di credito fiscale il prezzo di acquisto varia fra il 72% e l’83% del valore del credito ceduto. Un esempio pratico:

Tipologia Bonus: SUPERBONUS

• Importo Lavori 100.000,00 €
• Credito Maturato: 110.00,00 €
• Prezzo di acquisto: 92.400,00 € – 103.400,00 €

Tipologia Bonus: BONUS FACCIATE

• Importo Lavori 100.000,00 €
• Credito Maturato: 90.00,00 €
• Prezzo di acquisto: 64.800,00 € – 74.700,00 €

* Tali importi e percentuali sono puramente indicativi

Variegata è anche la modalità di acquisto dei crediti, poiché molti soggetti (privati o istituti di credito) si affidano a piattaforme o servizi che richiedono tempistiche più o meno lunghe e molta documentazione mentre altri soggetti richiedono meno documenti, offrendo tempistiche più snelle per l’accredito.

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